老破小！一河之隔，价差3.6W！新区金山路校区价值几何？

最近有位网友考了我们一个问题：新区实验金山路校区究竟值多少钱？

就像一道数学题一样，这可是个有意思的问题。

今天，我们就来算算金山路实验学校究竟值多少钱？

要求出金山路实验学校的价格，首先我们要来明确等量和变量。

变量就是新区实验金山路校区，分别是新区实验金山路小学和新区实验金山路中学。

目前，根据2020年苏州高新区义务教育施教区范围来看，属于金山路双学区的小区有：狮山新苑（含狮山花苑、阳光公寓）、锦昌苑、锦华苑、锦丽苑、挹翠华庭、姑苏花苑、和乐家园这几个。

其中，姑苏花苑为别墅，近90天无成交；挹翠华庭以大户型为主，中间会涉及有改善等附加条件；锦昌苑、锦华苑、锦丽苑近90天成交不多，而且也是大户型居多，狮山新苑小区范围比较大，还包含有公寓的产品形态，变量也比较多；综合比较下来，和乐家园作为只有800多户的拆迁房，且小户型居多的老破小，就很适合用来作比较。

从周边的中介门店挂牌以及网站近期成交的房源来看，和乐家园的房源面积越小价格越高，从挂牌和成交的单价对比来看，62平左右的小户型的均价大概就在6.1W左右。

6.1万，这是一套新区实验金山路双学区，在撇去居住改善属性后的价格。

然后，我们就要来控制一下变量，找到一套地段差不多，房子面积差不多，只有学区不一样的拆迁老破小来做被减数。

而且，为了尽可能准确地算出金山路校区的价格，用来做被减数的小区，最好没有学区，或者学区几乎没有任何价值。

鉴于住宅都有学区划分，和乐家园附近的珠江路校区、马当路校区都有一定的学区溢价，所以我们找了一套位于姑苏区与和乐家园仅一河之隔、距离1.0公里的三元四村。站在三元四村的小区门口，能够清楚地看到运河对面新区的润捷广场。

而且，两个小区分别靠近滨河路地铁站和西环路地铁站，也不存在地铁房的差距。

三元四村甚至出门就是地铁，正的不能再正的地铁房。

从小区的内部环境来看，两个小区都属于维护的比较好的老小区，和乐家园的外立面涂料似乎刚刚刷新过，三元四村的小区进去甚至还有中轴景观带……（当时我就震惊了）

/和乐家园

/三元四村

根据学区划分，三元四村目前的学区划分属于苏州市三元第三小学校和彩香实验中学校，从各大学校排名榜单上，这两个学校都……懂的都懂，大概也就比田大炳好一点吧……

回到三元四村，我们来看看这个除了学区不一样，其余条件几乎相当。

接下来我们看价格。

在链家上，三元四村最新成交的房源为61.22平米的两室一厅，总价159万，单价25891元。

为了更直观的对比，我们把和乐家园最新成交的房源也放出来。户型基本一样，面积差别也在毫厘之间，但总价372万，单价60974元/平米。

再从最近三元四村的挂牌和成交房源来看，成交房源都集中在50-60平左右，均价比挂牌价还要高些，大约在2.5-2.6万左右。

不过，由于姑苏区二手房的特殊情况（姑苏区二手房基本还是小中介的天下），所以我们也特地找了一个当地的中介聊了一下情况，大概一套50平不到的房子单价大概2.4万，成交价115-125万左右，比链家要便宜不少。

也就是说，拿和乐家园的价格减去三元四村的价格，单价3.6万，总价219.6万，是的，这就是金山路双学区的价格！

这个价格，你觉得差不多吗？你当初买是买贵了还是买便宜了呢？

在与两地的中介聊天中，我们发现了一个现象。

和乐家园虽然贵，但今年的成交状况并不好，相比去年，不少房源已经降价30-40万元左右，而且挂牌房源也有增多。从小户型的均价明显高出大户型很多来看，很多人都是冲着“学区”来的。

但三元四村包括周边的三元帝国，成交状态却并没有太受到今年大行情的影响，价格并没有怎么跌，反而一直在缓缓的涨，还有不少中介手里握着房源不拿出来准备等到明年涨价的。

从链家网站也能看出，和乐家园近90天成交3套，近30天带看12次；三元四村近90天成交8套，近30天带看50次，再强调一下，姑苏区二手房更大的成交市场在不联网的小中介手中，当然，狮山也有部分小中介，但这个比例应该是没有姑苏区大的。

见微知著，今年苏州市场未必是全面凉，也未必是到处都在跌，刚需的需求其实还是很旺盛的，新区学区房的价值或多或少是有些下滑的，确实也有网友表示金山路双实验的二手房挂很久都卖不出去。

我们或许可以思考一下，学区房中“学区”二字究竟该值多少钱才算合理？

市中心地铁口高架旁的房子，均价2.4W，总价最低115万就能买到，苏州的房子真的贵吗？

从三元四村的房子我们也能看到，不少房源的挂牌价比成交价还低，这是一个很值得思考的问题，有兴趣的朋友可以研究一下。

再扯远一个话题，我们在链家上发现了一套位于胥口的二手老破小，56平，成交价120万，单价21452元/平米，价格几乎和三元差不多。一个姑苏区地铁口的小户型，一个吴中胥口没地铁的小户型，价格居然差不多？

仔细翻一翻，其实还有很多相比于三元偏很多的地方价格都不便宜……

或许我们可以再思考一下，究竟是姑苏区的老破小被低估了，还是其余地方的房价被高估了？

新区实验的金山路校区可以算得上是苏州的顶尖学区了，两个学区的价格加起来大概220万左右，当然，中间由于学区有没有用可能还会产生点差价，但差不多就是这个价格了。

这里提个建议，一定要买个好学区才感觉对得起天地良心的家长们，也不一定非要买小户型，明显大户型的性价比更高，也更具有居住性。据中介所说，买大户的客户确实比小户要多一些，很多买小户的人都是不住在这里的。

当然，很多父母想给孩子创造一个好的教育条件都会选择买学区房，但也有很多人只是刚需付不出那么多的代价，只能说，各尽所能，毕竟彩香也是出过状元的学校，一切的一切还是看孩子自己的努力。

就比如，当年拆迁，拆到三元帝国与和乐家园的人们，都不知道在十几年后的今天，会产生如此大的价差。

往事不可追，谁知道未来的楼市又会如何呢？