楼面价14063元/㎡！曲江一期12亩土地成交，暴露土地市场大问题

撰文=燕十三

2020年6月18日，位于曲江新区一期核心板块的一宗12.181亩商住用地拍卖成交，由西安兰科实业有限责任公司以“土地总价款17530万元+义务教育配套费7848万元”拍得。

该宗地位于曲江新区翠华路以东、陕西地震局以南，净用地面积12.181亩，土地成交亩单价1439万元/亩，折合楼面价8635元/㎡，算上教育配套费（7848万元）以及公租房易地建设费用（按住宅建筑面积15%配建公租房2769.9㎡，按照11457元/㎡的标准缴纳租赁型保障房易地建设资金），这块地的实际综合楼面价高达14063元/㎡。

这块地是近几年来曲江一期唯一公开拍卖的宗地，众所周知，西安主城区土地稀缺，更何况是寸土寸金的曲江一期核心位置，楼面价高达14063元/㎡不出所料。

宗地位于曲江新区翠华路以东、陕西地震局以南，地籍编号为QJ1-9-48，净用地面积8120.97平方米（折合12.181亩），其中出让住宅用地7714.56平方米（折合11.571亩），出让商服用地406.41平方米（折合0.61亩），设为共用宗。用地性质为居住用地，容积率不大于2.5不小于1.2，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地出让年期为住宅用地70年、商服用地40年。

该宗地位于曲江新区一期核心位置，紧邻曲江商圈大唐不夜城，周边配套十分醇熟，近距离享受曲江大悦城、新乐汇、曼蒂广场、曲江银泰城等商业，周边环绕大雁塔广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、曲江寒窑遗址公园、陕西历史博物馆等著名景点，地段价值极高。

竞买须知：

该宗地拍卖起始价(即底价)设定为17530万元，竞买保证金为1亿元，超过起始价，转竞宗地义务教育配套费，按150元/平方米(宗地住宅建筑面积18466平方米)为基数，增幅为300元/平方米向上竞报，叫价高者为最终竞得人，竞得人按照实际成交价缴纳出让金及义务教育配套费。

特别约定：

1、本次拍卖不接受联合竞买；

2、宗地按住宅建筑面积15%配建公租房，由曲江新区管委会采取易地集中建设方式落实，由竞得人按照11457元/㎡的标准缴纳租赁型保障房易地建设资金；

3、宗地内住宅实行全装修成品交房，具体以《西安市推进住宅全装修工作实施意见》相关要求执行；

4、竞得人需以13765元/㎡的价格向曲江新区管委会（城（棚）改办）提供不少于1000㎡的商业用房用于解决拆迁安置遗留问题（该宗地配套的全部商业用房）；

5、竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将配套社区服务等公建配套设施建成后无偿移交政府相关接收主体；

6、由竞得人按照曲江管委会城市绿化要求，对宗地西侧、翠华路东侧区域约7.571亩土地进行绿化，同时绿化提升工作应符合文物部门关于翠华路古道及沟渠遗址保护的相关要求；

7、该宗地采用装配式建筑技术进行建设，且装配率不低于20%。

西安楼市不断发展，以后主城区“小地块+高低配”，或者“小地块+大平层”渐成主流，大社区反倒不多见，在主城区之内，摘地百亩以上的土地十分罕见！

如今，西安城区土地资源殆尽，小体量楼盘变多，例如28亩华宇大明宫地块、14.5亩蓝光公园华府·世家、15亩朗诗雁南栖、15.36朗诗湖屿栖、23.38亩大兴正荣府、20亩荣安芙蓉印月、35亩融创珺庭府等等，我们会发现越来越多的房企在主城区深耕小地块。

目前，不少小体量项目已经放弃刚需群体，定位高端改善，从目前来看近年来一二线房企摘地小体量项目，还没有出现刚需盘，尤其是近年来以来，小地块争夺极为激烈，最终结果都是较高的地价成交。

2017-2020年间，微型地块拍出高价在成都早已司空见惯，例如东原印长江（一期）16亩（楼面价17200元/㎡）、融信公馆17亩（楼面价16900元/㎡）、同森锦逸21亩（楼面价11381元/㎡）、远洋朗基香汇23亩（楼面价13800元/㎡）、阳光城檀悦16亩（楼面价15940元/㎡），销售价格起步2.4万/㎡，甚至于阳光城打破3万/㎡。

西安主城区土地资源紧张才暴露不久，西安人一时之间还没有反应过来，等大家普遍意识到主城土地匮乏，地价已经高到了让人望尘莫及！