大力出奇迹！哈尔滨楼市会爆发吗？

924会议出台了五项房地产金融新政。

926的ZZJ会议重磅定调：促进房地产市场止跌回稳！

10.8发改委新闻发布会提出系统落实一揽子增量政策，扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好。

10.12财政部新闻发布会提出加大逆周期调节力度，较大规模增加债务额度支持地方化解隐性债务；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等支持推动房地产市场止跌回稳。

随着一线城市的逐渐放开，无论长三角、珠三角、中部和西部，共享这久违的火热。

苏州、南京、武汉、郑州，成都、杭州，等全国重点的一二线城市的楼市，

在这个国庆节假期期间都迎来了看房量和成交量的爆发。

我们不能低估这一轮的救市。

这一轮，真的不一样吗？

本次新闻策划《十月，楼市转向》将会就以下几个问题做出分析：

政策的效力会持续多久？

四季度楼市会筑底转折吗？

哈尔滨的房价还能涨吗？

二手房着急抛售吗？

政策合力

过往单一政策独立推出：效果不佳。

融资政策生效，阻点在于房地产信用风险还没出清，

调控政策生效，阻点在于市场预期转弱，居民不愿意加杠杆，

支出类政策生效，阻点在于财政收入不足之下资金投放有限。

我们先来捋捋最近都有哪些政策：

最近这么多政策组合的效力会持续多久？

930前后一周的增量政策，核心变化就在于，

整个地产政策的思路发生转变，要一次性投放政策组合拳，也在同一时间点推动政策形成合力。

不再“步步为营”，而是一次性增多政策投放，提升政策执行的整体效力。

央行、金监局、证监会、政治局，接连打出王炸牌，

就是要彻底扭转情绪，给预期。

可以确定的是，房价止跌回稳的基调一定，

那么对于房地产的拉动一定不会停。

新一轮财政刺激出来之后，经济能够慢慢回温，

那么随经济回温，房价也会向上，只是速度慢一点。

房价预期

房价预期管理，是所有政策生效的关键节点。

1、土地出让：从积极刺激到严控增量

9月政治局会议对地产的表态，鲜明提出“严控增量”，

着重于存量项目特别是现房的去化。

毕竟，如果继续刺激新房市场的增量，

那么后续存量的现房库存周期，会比现在更加严重。

现房去化周期不断累加，不利于房价修复。

截止到7月31日，哈市商品住宅库存面积705万㎡，去化周期27个月。

房价，影响经济，也是经济的映射面，它有三个部分。

一是预期，因为恐慌情绪造成的房价下跌，这部分随预期好转而向上。

二是经济，因为经济造成的房价下跌，这部分随经济回温而向上。

三是货币，因为货币收紧造成的房价下跌，这部分随货币流动性而向上。

可以确定的是，关于房价继续下跌的恐慌情绪已经过去，房价因为预期下降而超跌的部分会迅速回来。

可以确定的是，新一轮财政刺激出来之后，经济能够慢慢回温，房价也会向上，只是速度慢一点。

可以确定的是，货币的闸门已经打开了，充裕的流动性正在喷涌而出，也会拖着房价向上。

哈尔滨楼市最坏的时候已经过去了。

2、城市轮动：一线向二线过渡

对于房价，买房者更看重一线放松信号，

从而判断政策支持力度，改善未来房价预期，增加购房意向。

而二手房主也会减少降价挂牌的行为，最终有利于房价的稳定。

一线城市的房价如果开始改善，会向外传递信号，

二线和核心三线城市会受到预期和资金的联动影响，房价出现后续上涨。

3、现在房价：改变螺旋下降趋势

当前房价体现出的供需压力，

核心是宏观经济“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力。

房价的下跌会引发购房者对房价预期的进一步恶化，

最终形成预期到价格的螺旋下降。

促进房地产“止跌回稳”直接影响了购房者的房价预期。

哈尔滨新房的到访量直线上升，二手房的挂牌量有所下降，

就是政策上房价预期管理的效果。

正常来说，一手代表着品质，二手代表着性价比，不同客群各取所需，

现在是一手代表着品质和性价比，买不到一手的客户才会去买二手，

毕竟新房才能真正改善。

财政+货币：托举市场

财政+货币相互配合，是所有政策中最重要的一步！

自9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放1万亿元长期资金；

央行3000亿全资收储保障房；

10月12日，财政部表示，拟一次性增加较大规模债务限额,置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施；

支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，增强土地供给调控能力；

将采取用好专项债收购存量商品房，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。

924金融高质量发展会议上，潘行长反复强调，

“为积极财政政策提供宽松货币环境”。

10月12日，财政部表示，逆周期调节绝不仅仅目前公布的几条政策，这些只是已进入决策程序的政策，还有其他政策工具也正在研究中。

比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间。

后续降息降准已经落地，市场对财政政策宽松充满期待。

在这种背景下，如果赤字率提升、增发特别国债和专项债，

政府杠杆率将有效提升，房地产政策的财政支持会得到补充。

预计再发行约不少于两万到十万亿元人民币的国债。

而财政资金进入市场，最终会形成乘数效应，有利于提升全市场流动性。

后续如果专项债或者特别国债的用途涉及到收储、三大工程，

那么实际流向地产的资金就会明显改善。

决定房价的这一轮一定是货币+财政。

只要钱够多，房价一定会上涨。

2014-2018年的棚改货币化，就为我们提供了很好的财政+货币政策配合的案例。

2015-2018年每年棚改套数基本均在600万套以上，

与之相对，每年PSL新增规模也均保持在较高水平，均超过6300亿元。

也只有实际资金的投放，才有可能提振地产行业的投资，

最终传导至整个经济，改善整个经济的预期。

以10月为起点，就是第一轮上涨，集中在核心区域，

明年小阳春会是第二轮，

由集中向四周扩散，进行板块轮动式上涨。

明年3月，就是二手房最好的解套时机！

资金+预期=驱动力

2021年下半年过往几轮政策，并没有一个是持续生效的，

而产生短期效果的时间段有三段，

2022年6月、2023年一季度和2024年6月，

地产的高频销售数据明显改善，但是后继乏力。

股市要长牛，楼市必须要起来，

因为楼市才是中国经济的关键，

股市市值相对楼市来说太小了，能撬动的资金池很有限。

股市，楼市，经济基本面三者呈现螺旋式上行的，

通过股市楼市资金面盘活，带动基本面，而且并不单线程。

预期改善关键要看以下核心指标：

随着大量资金和政策的托举入市，就会产生情绪预期的扭转，

预期一旦扭转，部分红利就会消失。

单看现在的政策趋势，接下来几个月的政策力度会更强，

随着预期修复，房企为了冲刺业绩，楼市收回折扣的现象会增多，

十月就是今年哈尔滨楼市最后一轮降价，想买房的要抓紧了。

政策给的是什么？

给预期。

楼市交易的是预期，而不是当下的房价。

当下，哈尔滨处于筑底阶段，这是楼市真正的转折点，

筑底意味着泡沫被挤出，房价短期内跌无可跌，

仍需政策持续发力，继续扭转市场预期。

信贷成本低到前所未有，销售端大把折扣尚在，

且短期内已不具备继续深度调整的基础。

对于具有真实需求的客群来说，

当前确实是一个可以入手的好时机，

想买房，不用等年底！