北京楼市：海淀北部新区有的盘千万不要去碰了

问：新人小白首问，不要见笑^_^1.京籍朝阳亚运村居住，陈经伦学区，2个孩子。2.500米粮草➕二套贷款，想在海淀置业，能兼顾学区最好，如不能兼顾学区，想置业在增值有潜力的区域，别人介绍了西北旺和海淀北部新区，太新手不知如何判断。3个人对上地感觉不错可能是因为学校的缘故，但是又怕冲学区去，买了老破小，恐政策一变，固定资产就真固定了。4如果以投资增值为目的的买房，有好区域推荐吗？感谢，学习阶段多有问题！

问：五哥好，最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况，明星买房都在扎堆，北京著名的像阳光上东像泛海国际，这是为啥，难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗？

答：明星大都是混圈儿的不同圈子，不同级别，不同年代，都会影响明星选择物业阳光上东是10年前部分二三四线明星泛海因为总价问题，相对买入不多比较热门的是九龙山金茂府，杨幂等一圈明星新城国际开盘时，老板送了几套给当时的流量名人

问：五哥您好，想向您请教。目前情况:在东坝朝阳新城有一套房，已满五年，有贷款。想换房，东坝房卖掉再加上手里的钱能有800首付，但目前还没有明确的目标，很苦恼。我纠结的问题：1.东坝朝阳新城均价5万，是否还有上涨空间。2.目前还没有生孩子，可能两年会生，换房需要考虑学区需求不。3.因为亲戚在新北苑住，所以看过福熙大道和润泽公馆的房子，但总觉的那一片溢价有点高，附近没有办公商业，除了房子新环境好房价没有支持。请问新北苑片区目前值得入手吗。4.想请问我目前的情况您会推荐看哪些小区呢。非常感谢。顺祝一切顺利！

答：东坝前期概念炒作过重、配套还没起来，朝阳新城这个地段比较一般，潜力不大，而且供应量极大，价格一直没涨起来，常年洼地，近年也是跑输大盘，优势就是房子较新、价格便宜、未来地铁还算便利、旁边有公园。新北苑环境还行，自住+学区的需求比较适合这里，你现在没有学区需求，保值角度不是很好的选择。建议看下上京新航线、首开知语城、季景沁园

问：请教㈠①在海淀甘家口大厦西边增光路有90年电梯房60平2居，距马上通16号地铁甘家口站约600米，交通购物方便，学区是12年一贯制北京小学。老小区，有物业和门卫，停车位紧张，没景观。②在昌平回龙观东紫金新干线2015年93平2居，学区是12年一贯制人大附，小区配套有幼儿园，养老院，物业好，景观好，小区旁边就是霍营公园，距13好线拆分回龙观东大约500米。现需要卖掉一套房，您认为应该保留哪个以后更有价值，是老小区还是次新。另外，再添加300w.买三居目前不自住，打算长期持有，您认为未来北京哪片区域更好。㈡300w在北京买还是在上海周边花桥地铁站附近好。未来北京和上海周边比较，哪更适合投资。

答：卖掉老小区，保留次新。上海花桥类似北京燕郊，价值在于人口外溢需求，目前做为投资不合适。建议在主场北京买，推荐看常营、酒仙桥、望京板块

问：五哥好，最近看了一套东西向的房子，但因为是边户，有个朝南的阳台。这种房子通透程度比南北朝向的如何呢？？我小时候住过东西方向的房子，都有心里阴影了，通风太差了。

答：如果房屋质量没有问题，边户的户型多一面采光，实际比同向非边户更好一些。如果没有引入视野景观户型中：南北通透+东＞南北通透+西＞南北通透＞东西通透+南＞东西通透+北＞东西通透核心的区别在于采光面的大小及比例。如果东西面宽4米，南面面宽6米，那自然比南北面宽4米更好。