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坐标城南，规划、配套及需求都满溢，为什么新房和二手都不拔尖？

admin 2025-05-29 5

开头先说个旧闻：

7月6日，成都市规划和自然资源局官网公布了《成都市中优“十四五”规划》。

规划明确表示，要以环城生态公园生态绿楔、扇叶状布局模式打造城市绿心，完善由天府锦城、交子金融城2个城市主中心，东安新城、北部新城、青羊新城、武侯新城、杨柳湖中心、香城中心、八里庄中心7个城市副中心，熊猫之都、安靖、太平寺、凤凰山等片区中心构成的多级城市公共中心体系。

这里的几个重点，提到了杨柳湖中心的字眼。熟悉规划的看官应该知道，能够和东安、武侯、青羊等一众热议的新城规划并列，共同构成城市副中心，杨柳湖中心的建设优先级是不言自喻的。

其实呢，把这个政策放在开头，也就是个借口。今天其实就是打算聊聊杨柳湖中心旁边的……东升板块！

毕竟老是被催更，是一件伤神的事情，这里前排先@催更的水友。

先说结论：拾一认为，东升板块其实是有望成长为一个热门板块的。

热门板块要具备的几个条件：规划、区位、配套，以及愿意买单的人。

根据规划来看，东升板块其实本身就部分位于杨柳湖中心的规划组团内（具体范围可见下文），属于能够大幅度吃到规划红利的地带。

根据经验来看，在区域规划落地的前中期，往往会迎来城市配套的集中建设，这对于一个居住板块来说，会是价值拔升的关键时期。

位于最邻近主城的双流区，东升板块本身也有着不错的地理资源、教育资源和交通资源，以及能划出明确边界的界限，还有最重要的就是仍可以坚持供应的土地空间，保持新房市场的活跃度。因而可能会成为一个二圈层活力中心，而且会相对年轻化一些。

双流区的新房价格放在二圈层其实并不便宜，但是也有人为之买单，虽然有靠近城南产业区的因素，但是不得不承认的就是双流区始终有那么一群购买力还挺不错的客群。

当然，东升板块始终是位于二圈层，紧邻高新和天新是优势也是劣势，城南的高级购买力，往往不会往这个区域流动，整个区域的天花板是有限的。

先把结论通篇的放出来，感觉稿子都被自己剧透完了.emmmm

那么先把东升的整体情况盘清楚了，我们再来详细的讲讲几个看点。

1.规划

个人觉得这个应该是东升板块的灵魂卖点了！

双流的湖不少，市场提到最多的应该就是“职业网红”怡心湖，但客观来讲，杨柳湖的发展等级其实是更高于怡心湖的。

早就2017年，杨柳湖就被定位为双流主中心首次提出，到今年，已经levelup成了城市副中心。

虽然至今有关杨柳湖城市副中心的详细规划还未正式公布，但相关的建设构想早已有了各式的消息。

按照早期双流区政府对杨柳湖中心的规划，该区域将建设中央商务、科技研发、生产服务、人文休闲和生活服务五大功能组团，打造双流行政中心、经济中心和文化中心。

根据产业成都分析，“杨柳湖中心的成型更多的是在已有的重点区域、重点项目上进行“汇集”，在相应的基础之上再加建设。”

从这个结论出发，这其中相对重要的点有两个，能为东升板块带来直接的红利。

一个是成都芯谷，对应的是杨柳湖中心的科技研发组团，直接毗邻东升板块，能为板块输入一定的居住需求。

网络数据显示，成都芯谷作为成都66个产业功能区之一，是成都电子信息产业发展的主战场之一，集成电路的创新策源地和产业聚集区，目前已经吸引90余家集成电路企业，其中包含中国电子旗下华大九天、中电九天等20余家头部企业。

另一个就是空港中央公园，对应的是杨柳湖中心的人文休闲组团，部分位于东升板块内，能够有效地提升区域的宜居属性。

据了解，整个空港中央公园分东西两区，其中东区就是双流久负盛名的“五湖四海”，就在东升板块内，而西区则是杨柳湖中心的核心区域-杨柳湖公园，目前仍处于规划之中。

此外，还有诸如凤栖湖国际社区、空港国际商务中心等规划，都能间接为东升板块带来一定的好处。

总的来看，整个杨柳湖中心规划的地基已经相当夯实了，后续面临的只是续建和拼图的问题了。

2.区位和配套

这两个单独成不了气候，万一字数没上面的规划多，那怕是要被说摸鱼了。

双流区一直都是城南购房者的心头宝，上班不远，价格比高新不晓得便宜到哪去了，购房者心理接受度自然高。

落脚到内部，跟直接贴脸高新、天新，沾了南拓红利的双流华府板块、怡心湖板块相比，东升板块存在感相对较弱。

虽然低调，但东升板块其实是个儿头最大的一个，各方面的配套都是领跑双流区的。

板块要体面一点，购物中心不能少，东升板块有优品道广场、奥特莱斯、双流万达、星荟天地（原美国城）等多个大型商超全面开花，这个感觉就像辣椒炒肉放了很多肉，反正有点巴适。

教育方面，双流作为全成都唯一实行“15年义务教育”的区域，本就可圈可点，而东升的教育资源，则是目前双流拔尖的。诸如棠湖中学实验学校，教学质量和知名度都不输主城区。

再看生态，除了上面规划里提到的“五湖四海”，亦有一些相对零散的绿地或公园，整体的生态条件不差。

医院和交通虽然一般，但也差强人意。

医院是区一医院，挂牌华西，是一家三甲医院，质量还是有保障的。

地铁有3号线通入，内设龙桥路、航都大道等多个站点，走南闯北都还是快，城市越是发达，其实交通越不是事。

不过也有bug，地铁3号线跟东升板块打了个“擦边球”，更里面的位置还是得靠公交或者打车。

值得一提的是，双流区主要政务机构都扎根在东升板块，这算不算是官方认可。

3.愿意买的人

比如我和看到这里，还没退出的各位看官

东升板块的住宅算有一些扎堆感，航都大道站出来，感觉满眼过去全是小区，在售的新房项目也比较多。

拾一比较熟悉的是北辰天麓御府，由北辰开发，从我19年刚入行的时候就在卖，目前项目的住宅销售已接近尾声了，据了解还有少量现房在售，2T2小高层，建面约154-192㎡，惠后约19500元/㎡起。（预售证号：51011620191124）

花香郡樾府，由成都双流富豪实业有限责任公司开发，参考价格11010-13160元/㎡，建面约63-141㎡，户型和价格都算是区域较低水平。透明房产网显示，目前各个户型都还有少量剩余，不过基本都显示为抵押房。（预售证号：51011620204401）

明城购物中心，开发商是双流万达房地产开发有限责任公司，去年推出了243套中小户型，建面约40-138㎡，参考价格13820-14620元/㎡，这个项目小户型的梯户比较大，达到了2T17，基本等于于现在多数SOHO的梯户比了，不过好在楼栋不算高，只有6-11F，目前还有一定量的住宅和公寓房源剩余。（预售证号：51011620203927）

城投置地梧桐馨园是双流区首个人才公寓项目，由成都城投皓宇置地有限公司开发，建面约62-150㎡，涵盖小高层、高层、洋房产品，上批次参考价格约15829-21000元/㎡。（预售证号：510116202011505）

人才住房的租售政策与商品房不同，筛选符合人才要求的购房者，报名摇号选房，竞争自然远低于普通商品房，有资格的看官建议去售楼部挤挤。

正源荟艺境同样是一个改善项目，由成都正源荟置业有限公司开发，有小高层和叠拼两种业态，其4#地块于7月13日新推251套清水小高层与叠拼，建面约110-221㎡，总价约182万元起（预售证号：510116202133413）。目前仍在摇号选房阶段，从市场反响来看，因为品质和价格可观，项目的热度还不错。

都写到这了，不用你们说，我懂的川网国际花园嘛隔三差五就有人在后台留言，这个“上古神盘”好久开？

据了解，川网国际花园还剩2000多套房源待售，但是价格还不定，具体以拿预售为准。不过都懂的，拿地早的，价格往往有惊喜。

之前有热心网友在领导留言板“举报”这货，就被告知，“因为开发商重组，暂时不能销售。”

所以啊，好久开盘，我也是真的不晓得嘛

以上系拾一的不完全统计，但就是这么一划拉，也感觉东升板块的新房可选择面还是多大的，而且板块内还有土地，还有空间，未来的可持续性也还是很强的。

至于二手房，因为临近机场，建筑限高，整个区域的二手房都普遍低矮，类似于北大资源燕楠国际，都是市场热度比较高的楼盘，暂时没被指导到，这里就不做详细推荐了。

结论已经写在前面了，所以最后就不评价板块了，简单分享一些买入的建议。

就东升板块来说，拾一觉得目前大概还处于一个承接需求的阶段。

就像上文提到的，整个东升板块的新房市场，从产品到客群，都普遍被怡心湖板块压制了，但是因为配套优势，板块的可买性不会低于怡心湖。

因此，新房这块，个人觉得，相对更适合有意买入双流，但是切实看中配套的客群，那么东升板块不会让你失望的。

二手房方面，肉眼可见的被航空港赶超，毕竟愿意买二圈层二手房的还是以刚需居多，航空港因为其较低的价格和更贴近高新的区位，而走到了东升的前面。

但是对比航空港，东升板块在配套和产品上更有优势，拾一觉得东升板块的二手房相对匹配，有换房需求或者预算稍高的地缘性客户。