深圳楼市：这个地段的低价只是假象，刚需客切勿上当

问：十三房老师你好，看了你的一些分析，很受启发。我深户，一家3口，租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。目前手头资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了，目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区，最好还是南山中心区，非常感谢。

问：你好，我去年在龙华壹城中心3区买了一套89平首付3成。汕尾海丰碧桂园天銮山一套145平一梯两户一次性付清。手上还有两百万左右现金，年收入不到三百万。我想提前把壹城的房贷还清，朋友建议我在宝中，南山，福田买一套小的纯投资。看了宝中的丽晶国际三房的，请老师帮忙给点建议谢谢？

答：还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。丽晶国际位置算核心了，但并不算好的投资产品，优秀的竞品太多。汕尾不算优质资产，除非自住，如果是投资，未来潜力不看好。建议说说的你首付月供和房票情况再做板块和楼盘推荐。

问：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鹏公馆，打算今年满2年卖掉换德宏天下。您觉得升值潜力如何这个盘。还有一套碧岭华庭，碧岭明年满5年。这套房很适合居住，但是涨的慢，主要没什么上涨的概念。您建议是继续持有还是换套房，如果换我也要换一样适合居住的，小区环境好的有推荐吗？另外我两套房如果都要操作，您建议先操作哪套，什么时候操作做好成本最低。感谢回答！

答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区；罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势；鹏公馆和碧岭华庭出手置换思路正确，碧岭华庭可以优先出手。福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。建议策略：一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘德宏天下有学区加持。只要不买双拼户型就行。自住福田可以，投资更推荐南山和宝安。

问：你好，老师，先说下个人情况，本人已婚有一个小孩今年将要读小学，一家三口都是深户，现住租房在布吉中海怡翠山庄，在南山上班，17年跟随同事入坑买了惠州一套房，首套贷款名额用了，现在手里能凑个八十万左右，考虑小孩读小学，准备买一套小两房，总价300万以内可以接受，目前刚开始考虑看房，请问老师有何忠告和建议吗（龙岗中心城和布吉中海怡翠山庄附近相比较怎么选呢）谢谢！

答：你好，布吉肯定不如龙中地铁口的次新，布吉的低端盘，除了自住，似乎没有其他功能，自住也尽量地铁口近。如果追求低总价、上班近，也可！不知道惠州买的是哪个盘，整体不看好惠州发展，如果能卖掉，建议出手后把首付凑到100以上，入手总价400W的宝安上车盘。优质资产总好过万年不涨的劣质资产。

问：十三老师您好，看了您的一些大作和回复，觉得您很专业，特来请教。本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

答：个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心太古城南优点1.深圳湾地段、地铁口物业2.车位充足、周围环境好3.楼下有商业（宝能city）4.小户型、单价低、总价低5.深圳湾学位缺点1.小空中花园、小游泳池2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道）3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些5.户型一般小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。现在入手需要淘笋，不用太着急。

问：老师，星河丹堤的三房和金地上塘道，哪个楼盘好点

答：金地更好星河丹堤区域没有比较大的增量导入，硬伤一直存在:离地铁太远，除非公共交通非常完善的市中心，轨交是不得不考虑的因素，何况该盘处于"英雄难过梅林关"的尴尬位置。梅观高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就会竞相抛盘，户型又不稀缺的话就卖不起价。

答：景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。万科金色家园2003年优点：1.景田D出口，标准地铁口物业。2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业5.户型不错缺点：1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学）2.总价高，没小面积户型。擎天华庭（荔外狮岭.科技中学）景田的选筹建议：一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘

问：您好，我一家三口深户，小孩刚2岁。目前经济条件只能承受总价300W的房子（得办理假离婚才能做到3成首付），还得考虑小孩学校，所以纠结于是否离开深圳去广州定居买房，同样的总价广州房子和学区看起来有更多选择，生活压力和节奏应该也没深圳这边大，我大学也是广州那边读的。您觉得像我这样目前竞争力比较弱的家庭该怎么定位选择，深圳还是广州？求指点迷津，谢谢。另外想请问下您是否有比较熟悉广州楼市的渠道或者像您这样的问答人、星球？

问：十三老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算700左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

答：你好，感谢赞赏！投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房（有暴击）2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需）同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园诺德西海湾另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

问：十三老师，现在住罗湖，计划要买初中学位，考虑深中深高南和深实验，预算700万左右，学位第一，兼顾投资，请问哪里比较合适？谢谢！

答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空。投资学区房有很多打法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资➕刚需）700万如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中深高深实验）深外考试招生这些覆盖的小区来进行选择700万买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外南山实验南山外国语）覆盖的小区新的教育模式.生员也很好还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国高考公务员还是义务教育）方式都不同要选择那个小区可以用排除法

问：老师你好！我目前手头资金400+万，准备贷款购买总价不超过750万的学位房进行投资。最近看了石厦片区，深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请您帮忙参谋一下，看看哪个片区的房子升值潜力更大？或者有其他更好的推荐？

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。