划重点：北京这几个盘降幅最少

提问：房姐你好:新人首问，北京哪个区比较适合纯投资。这两年的对比，发现北京有的区的房子升值没有光谷东的快，看不到北京的成交价格对比。能否推荐北京适合投资的小区名称，次新或是新房，总价700以内的。

回答：你好，从南方向北方，楼市依然缓慢开始走出了一轮行情。不能南方先富了，北方就不动了。从城市板块轮动的角度看，南方涨完了，轮到北方了，从政策层面上看，南方在稳涨幅，出台政策紧，基本是本轮行情的拐点了；行情上，2021年下半年是属于北方城市上涨的行情了，目前最应该买入的一线城市是北京。北京目前还没有完成涨幅，北京仅仅完成了第一波段的涨幅，正在进入第二波段中。总体来说，北京楼市符合这样5个大阶段的上涨轮动：

1、海淀、西城热门学区，引领市场；

2、朝阳一类学区或1000万总价以上优质次新、海淀二类学区、西城南片、东城一类学区等；

3、朝阳二类地段、东城二类学区、海淀三流学区、丰台一类地段、朝阳三类地段、石景山一类改善类好房等；

4、东西城硬伤房、大兴优质地段、通州、朝阳四类地段、顺义优质地段等。

5、石景山老破小、远郊别墅、门头沟、怀柔、燕山/延庆。传到燕山，曲终人散。

如果资金充足，建议首付300万以上，买入知识星球内推荐的朝阳核心地段700-800左右的次新；

朝阳每次上涨引领的几个盘是谁？第一批次一定会是首城国际、臻园、北纬四十度、保利中央公园、太阳公元、火星园、富力城这几轮表现一般，原因在于户型太杂，价格体系不统一。尽管首城国际物业差，但大批85-90平米的供应量，每一套的成交价上涨很容易辨别出来。细微之处决定，因为房价上行/下行本身也是受“信息流”和“情绪流”传导的。

朝阳的地段大致划分：（不按环线划分，这是板块表现）

一类地段：望京、双井、太阳宫、望京北、朝阳公园、奥运村、四大名校学区；

二类地段：亚运村、CBD核心区、大望路、青年路、新北苑、十里堡；

三类地段：百子湾、孙河、东坝中区、常营、四惠、朝阳门外；

四类地段：马泉营、定福庄、豆各庄、十里河等；

五类地段：王四营、双桥、焦庄户等。

地段等级越高，涨幅和成交越活跃，贯穿的上涨时间相对越长。

当下北京投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：你好，房姐，我想问下有现金300万，名下房已卖，再买为首套房。目前琨瑜府6月看中一套房148平已交定金20万，还未办手续。中介费税费加在一起单价已3.2万。觉得价格略高。如果兼顾投资和自住改善，140平米左右的。是放弃这套房再购置别的房，还是继续购买这套房，定金可能会损失，有什么好的方案吗？现在新房价格感觉都挺低的，二手房价格也在下降，有什么更好的楼盘选择还是继续买这个房子呢

回答：你好，感谢付费！

考虑自住+投资，关山大道其实更适合你，也属于比较稳健型的投资。琨御府未来的爆发力在学校，喻家山学校有一部分教师来自华科，加上这是关山大道唯一的九年一贯制学校，未来教育水平看好，初中才是决定学区价值的关健。目前光谷四小对口的楼盘，大概率未来会迎来一波涨幅。

单价3.2入手确实不低了，不过长远看还有不小的涨幅空间。

提问：请问美丽智慧的房姐，联投光谷瑞园，要开一期最后一栋了，看上133户型，想入。但是实地看了，周边目前无配套，更重要的是听说花山有武汉乙烯等化工厂，而且附近还有高压线，这个会对居住及后期增值有影响吗？目前只去过瑞园项目附近考察，考察范围和消息途径有限，第一，想问后期化工厂以及高压线对项目实际影响如何以及这个项目还有没有不知道的隐患？第二，想请房姐能分析一下花山区瑞园项目商业、交通规划，未来在整个光谷东片区房价的定位以及光谷东片区和光谷未来的房价谁会更高？第三，瑞园项目附近的高科技公司目前就房姐的观察来看，发展趋势能否如规划如愿发展起来。万分感谢美丽的房姐

回答：你好，感谢付费！

光谷瑞园高压线未来有可能拆除，也有埋地计划，但是目前还没有确定。高压线主要是视觉影响，如果距离在200米以上，影响不大。花山没有化工厂，化工厂在河对面花山未来有规划花山河的商业，但是具体能不能做起来，不好说目前的定位是光谷东的后花园，未来陆续会有高端楼盘入市产业就一个软件新城，但是企业入驻数量不太多以上其实都不重要，重要的是瑞园是花山最后一个低价项目了，上车门槛低未来潜力看好

提问：房姐好！长江新城的天兴花园和长江明珠现在有投资价值吗？土地是划拨性质对比出让在投资有什么影响？谢谢！

回答：这2个盘房龄偏老，未来大概率跑输周边次新盘。长江新城需要长持，相同的单价，有更好的选择。划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。还建房价格会比商品房低一些

提问：房姐你好，本人目前有3套房产，分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城，这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢？下步打算卖掉中城悦城，想在二七那边再买一套，请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择，主要是自住，孩子1岁多了，也要考虑学区房。很纠结，不知道该怎么选。

回答：你好，锦绣长江5期、万科汉口传奇，一个是江景，一个是学区，保值能力强，未来可以跑赢大盘。中城悦城可以出手，二七考虑学区自住和圈层，建议入手武汉天地。武汉豪宅一哥，正所谓有钱人的共识也是共识万科学校暂时还不能确定

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