在青岛，有没有值得外地房企学习考察的楼盘？（1）

金秋送爽，9月的青岛适宜游人逛，适宜买房，也适宜外地朋友来青考察。

近日，外地的房企、景观、设计和培训公司的朋友想来青岛考察地产项目，问胡Sir：

你们青岛，有没有值得推荐考察的楼盘？

从设计来讲，最近比较火的中巍云山墅值得一看；从地段和堆料来说，天一仁和·吾疆值得看看；再就是产品线成长看，青特的几个新项目，也值得看看……

那朋友问了，你们青岛海信不是地产的“大哥”吗？

是的，来青岛必须看看海信的项目：

从燕岛国际、清泉墅，麦岛金岸到天悦、天玺、君逸、君澜，咱们能看到海信高端盘的迭代创新和不同风格展现。

但这些已交付的项目，不提前多日预约的话，不一定有机会看。

胡Sir声明：本篇非委托软广，照片系本人拍摄，内容和观点与开发商无关。

那目前的在售新盘，胡Sir推荐朋友们可以看看海信君玺。讲真，这个项目不亚于海信君澜等交付项目。

海信君玺，为何能代表青岛的高定盘？也许，青岛的房企，以后不会随便再用这种标儿了！

君玺的“门面儿”，一般项目不敢学

在青岛的新房市场中，真正开始接轨全国一线高端盘的板块就是张村河。这一点毋庸置疑。

不论是外立面的提升，还是泛会所的功能性增加，包括户型的优化，张村河打开了青岛高端盘的新局面。

这里面，论成本投入，君玺能排到首位。

华润崂山悦府和海信君玺都临高速，但华润是南侧和西侧均临主干道，且无高端系统窗。

系统窗类似于苹果手机的IOS“封闭系统”，其耐用、隔音、隔热等性能远超普通门窗。

就这一点，海信的旭格系统窗就比其他竞品项目高出约2倍以上的成本。

君玺不仅南向窗墙比高，卧室和北向还做了落地窗。

海信君玺的窗既降低了临路的噪音，还增加了采光和视野。在全国来看，君玺除了曲面窗没做，其他标准都接近顶豪了。

再就是大家都能看到的外立面，海信君玺更是狠心下料。

当不少改善盘宣称自己使用铝板外立面时，胡Sir就问问：谁家是铝板一体板，谁家铝框金属线条，谁家单体是全铝板？

项目不用全铝板的原因，除了在意公摊面积计算，比较关键的因素还是成本。

海信君玺的单体，底座金属铝板和石材、曲面玻璃，主体搭配全铝板和高窗墙比的旭格系统窗。

腾远的建筑设计不是最好的，但它出的这个单体效果图被不低于2家房企来模仿。可是，谁敢用君玺这个标准来施工和用材？

没太有人敢！

因为谁也难以保障卖出立面溢价，只能用金属线条和金属漆来装饰。

更重要的一点，海信君玺的“系统性”很强：从项目入户大堂和会所到楼座单体，外观形象协调一致。

项目景观如何呢？海信君玺用的是上海水石的设计，但胡Sir私下认为超出了水石的基本标儿:

海信君玺，园林景观投入，可以学

咱们都知道，海信很多楼盘的景观还是有海信天玺枯山水的影子，也就是枡野俊明在青岛的首个作品。

枯山水的造景，有优点，也有缺点。

优点就不讲了，缺点就是枯山水的“留白”和“禅意”被很多传统客户所吐槽：景观浓度不够高。

换句话讲，枯山水对业主的审美很挑。

大概是基于这个原因，海信君玺的景观找了水石设计，基于崂山的“在地性”和自然诗意打造了多场景的景观。

胡Sir认为：在一般情况下，水石和奥雅、纬图、山水比德基本没拉开差距。

但海信君玺的景观，水石相对要超发挥——将景观浓度和层次感拉升，场景增加。

这种设计配合海信的强兑付，景观的受众就会增多。——这就是成本投入和设计沟通比较用心。

关于景观的融合性：

比如，下沉庭院有枯山水的景观风格，但园区内像“醉霞溪谷”等元素场景，又把崂山的山水意境引入。

入户大堂采用的是铝板和石材的现代外观，搭配长龄松树和其他长青树种；

园区内人造湖上的庭榭又有“风雅宋韵”的泛会所，周围的石头、灌木、水融合了“中式造园”的味道。

多场景的展现：

每个元素好像都能让人联想起来一首诗词，还能让人想到一些故事和意境。

归到一句话，也是君玺园区景观里的词：“看山还是山，看水还是水”。

这套景观设计方案和兑现，可达到审美普适性的最大化。

君玺的户型和细节，入住体验会怎么样？

海信君玺，容积率2.5，一共12栋住宅楼、498户。

这个户数和容积率，在青岛主城区属于比较舒适的规模。

内部配套的泛会所，为了实现“豪宅酒店化、居住度假化”，尊崇感从入户大堂就开始了。

关于场景和归家通道的打造，从一些金属和石材、玻璃的使用，能看出来尊贵和艺术感。

物业费是5.98元/平方米，像恒温泳池、体育场等设施也能保障维护到位。

再就是户型和面积段：

建面120-143-166-207平

很多方面的小创新：

宽厅就不用多讲了，像玄关家政间、北向设备平台等方面有点创新

可能美中不足的点，像2.1阳台新政（没赶上新政策）、全明电梯厅、掏面积等方面还是有提升空间。

胡Sir顺道拍了一组207平的样板间照片：

270°侧端厅设计，十字前厅，LDK空间，精装修简约、有档次

海信君玺的整体标准，可以说是整个张村河的鼎峰，包括以后5年也差不多。

对于C端买房人而言，这个项目相对有点溢价。

但对于条件宽松的客群来讲，同面积的产品，君玺的溢价好像还挺值。

客观讲，君玺的产品呈现要优于前海一线在售诸楼盘。

值得注意的是，君玺项目还有精装修的“底复式”，性价比挺高：

像这种一楼带地下的产品，约1000万出头，就能享受到两层的面积。

张村河，买卖差异化产品，没错。

这种非标层的一楼层高足够，还有大采光井，保证了两层的采光。此类房源本身不多，按使用面积算单价的话，比标准层实惠很多。

同价位，比崂山前海不看海的项目更具居住价值，性价比高很多。

张村河其他项目，哪方面值得学习？

要谈设计和品质，华润崂山悦府肯定是比较弱，但走量最快。——操盘值得学习

要谈产品定位和价格，越秀青铁和樾府优势比较大。但这种盘，房企比较吃亏、难以盈利。——比较利于C端买房人，实惠

要谈一些新设计，海信璟悦比君玺有一点提升，比如入户单元大堂、中式围合式景观结合泛会所——公区值得学习

鲁信有邻花园——样板间精装值得行业学习

张村河诸楼盘，各有不同的新突破，来青岛还是要看看的。

咱们欢迎各地房地产和相关行业同仁来青岛参观，多提建议和意见。

本篇主要简单聊聊海信君玺，诸多方面观点不能代表房企，作为抛砖引玉为外地同行做参考。有机会，再分享其他楼盘的标杆之处。

前期选盘，中期谈价格和做资产配置方案，后期装修，都能用上胡Sir，能帮到您也都是缘分。