在广州，假如你家房子有这几个特点，未来升值空间巨大

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提问：雕叔，首付预算80左右。总预算想控制在300以下。目光目前放在老黄埔，以5年期投资目的，比较纠结是选择金碧或者丰逸尚居，还是选择万科城市花园或者黄埔雅苑

回答：首先恭喜你的是，300万总价以内总价选择老黄埔是极其明智的，因为这个总价范围最适合的区域就是老黄埔1、地铁因素：丰逸尚居、万科城市花园离文冲站比较近，距离分别为550米和280米，算是地铁盘；金碧领袖和黄埔雅苑离地铁较远，分别为到裕丰围的1.5公里，以及大沙东的800米，地铁因素当中万科、丰易尚居胜出2、产品方面：金碧领袖、万科城市花园胜出，黄埔雅苑二期产品尚可，一期产品就不太行了，丰易尚居因为是小开发商，在户型产品、公共空间打造上却是不太行3、学位因素：万科城市花园——石化小学、万科城市花园小学，黄埔雅苑——文冲小学，丰壹尚居——文冲小学，金碧领袖——怡园小学，金碧领袖最好4、开发商知名程度：肯定万科、金碧领袖占优了5、价格优势和杠杆：金碧领袖最贵，其次是万科城市花园，后面是黄埔雅苑、丰逸尚居，杠杆来看，万科+黄埔雅苑最好，丰逸尚居次之，金碧领袖最后雕叔的结论就是：如果纯投资，这四个小区非要排序的话，应该是：万科、黄埔雅苑、金碧领袖、丰壹尚居，不考虑房源本身的笋度的话

提问：我们现在有两套房子，但是都不是好的位置番禺南国奥园、海珠时代廊桥，现在首付预算200万以内，希望投资，非自住，很犹豫是选择佰利山还是往东边走。佰利山看上的房子大概是3.7万单价，小区户型交通都喜欢，但是我们的房子都在南边，是不是太集中了？从资产配置的角度是否应该考虑东边呢？但是鱼珠和黄埔的房子都涨上来，也都比较旧，实在不知道应该如何考虑比较适合。求指导。

回答：如果追求自住投资偏向于自住多一点的话，佰利山可以选的，尽管东部发展势能是很猛，但是南部的佰利山也不差的，你别忘了还有一条7号线延长线，会到临港裕丰围一带，也会把人吸引过来额的。更别说万博后续发力，其实佰利山投资是可以选择的。

提问：珠江新城中几个小盘的小户型，例如77两房汇峰、70方小复式月岛等等，算不算是错配？富人看不上穷人买不起？差不多的总价约束（800-900多）是不是买在天河其他区域的三房四房更有投资预期？

回答：上到这个预算还是买3房会稳妥很多2房属于功能性短板，总价越高，瓶颈越明显以后让买家花一千多万买一个2房，大部分人会觉得受不了还不如去次一级板块选个3房的标杆盘也不错

提问：雕叔您好，在北京，现在负债2000万，还有必要继续负债买房吗？最近看上一套房，心里有点痒痒，如果买的话只能继续贷出来还月供了，怎么解？麻烦给些建议，谢谢！

回答：负债多少，其实是跟自己家庭的现金流匹配的，跟负债绝对值没关系。负债2000万，月供也才12-13万。如果没有那些信用贷、信用卡之类的话买好资产不怕的

提问：雕叔好，看了您的文章，最近去佛山看了几次房。您说的千灯湖确实很好，但是已经涨了很多，好点的都四万了。现在是不是可以去三山和北滘？我主要是投资为主，麻烦您帮忙分析下。

回答：没有全到4万吧，太火的盘我们可以不碰一个地段，有一线盘，二线盘，三线盘之分先是一线盘带节奏冲破天花板，然后轮动二、三线盘看你具体预算有多少吧有个300来万千灯湖优选如果只是200万左右，那就看下北滘也可以

提问：雕叔，你好。请问一下，珠城上班，预算最多去到700。天河的次新有推荐的吗？

回答：700万，可以选择：天河公园板块的东逸花园华景新城的信华花园金融城骏景花园金融城美林海岸鱼珠美林湖畔金融城中海康城牛奶厂四大金刚奥体的天健上城----这个可能要结合你的需求：学位、通勤、楼龄、地铁等因素来决策了

提问：我18年买的新塘新世界花园算是在高位上了，这一波稍微涨了一些，算是把之前亏的部分平回来了一部分。我那个房源没有精装修，在所有的放盘房源里同等面积属于7分的水平（10分满分），我必须要卖到2.6w的单价才能回本含供款的利息，但是现在又出了2改5，对了5个点的税费就更加难搞了。我去年买了市区住宅，所以想把新塘出掉减少月供压力顺便重新配置。现在卖肯定要亏5-10万才能快速卖出，并且银行按揭放款又很慢，中间垫资还要拖两三个月。相当于就是割肉处理掉了，想听听你的建议是否割肉出掉？

回答：目前的市场是非优质板块和产品比较好出清的时候，结合你的描述，之前买的产品选择不是特别好，这也是我经常提到的：过去往往涨的不行的产品和区域未来也不大好，所以要么规划好置换的下一步计划，忍痛割肉，或者割肉后先降低资产负债率，再计划下一阶段的计划，建议在这轮周期里出掉，但也不是急于眼前，几个月内完成即可，价格可能还会有空间。

提问：雕叔下午好！最近打算购第一套房，需求为，两房户型设计，居住➕通勤➕不错的投资价值。预算以内看中的产品有三，一是280中海康城低楼层2楼的一套76平，二是275金碧世纪中高楼层72平的，三是250东港花园中高楼层75平的。综合自住➕投资而言，请问您比较建议哪一套呢？诚心希望得到您的回复！感谢

回答：前两者均可，最后的东港明显贵了，自从双岗地铁站开通之后，这个盘的空间就不大了，你说的中海康城也好、金碧世纪也好，你说的这两套我们都有房源，要不来体验一下我们的专业度，呵呵，你敢来我敢接

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔，花都自住一套，离我俩夫妻上班很近，现在手有余钱五六十万，想投资一套离地铁近有学位的，在没有首房首贷的条件下总价一百万还有推荐的楼盘吗？

回答：花都你就靠着地铁线找吧，另外100万你也买不到什么好房子，你确定是100万吗？五六十万的首付也不少了，建议多贷点，买好货吧

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