宁波三批次37宗地块预申请公告，新房限价上调

宁波第三批集中供地预申请公告终于来了！

前天和昨天（12月7日/8日），宁波市自然资源和规划局发布了国有建设用地使用权出让意向预申请公告。

此次预申请公告包含37宗地块，出让面积约154万平，包括25宗商品住宅用地，其中海曙区2宗、江北区4宗，鄞州区11宗，镇海区1宗，北仑区1宗，奉化区5宗、高新区1宗；3宗租赁住房用地均位于鄞州区；9宗安置房用地，其中北仑区5宗，鄞州区4宗。

值得注意的是，这些地块并非最后的入选名单，不确定接下来是否还会有地块进行预申请公告，当然最终还得看房企的“勾地”情况。

此次也有10宗二批次流拍地块出现在预申请用地当中，大部分地块限价都有所上升，其中前殷地块的涨幅最大，达到900元/㎡，同时还有一部分地块则是下调了容积率。

25宗商品住宅用地详情图

（橘色部分为二批次流拍地块）

看过三批次的总体概况后，我们再来进行详细解读。

鄞州区：

从地块分布来看，鄞州是三批次的主力军，其中不乏一些优质地块，例如已经断供近一年的鄞州中心地块。

1、鄞州区YZ08-02-a8地块（首南地段）

（宁波新地产制图）

鄞州中心地块位于惠风书院的北侧，江山万里·昆吾的西北侧，出让面积3.24万㎡，容积率2.6，总建面约8.4万㎡，最让人感到意外的是该地块毛坯限价为37400元/㎡，而周边的次新二手房已经达到4.5万+，甚至是6万以上，有一定的倒挂。

如果该地块顺利推出，将会满足周边庞大的购房/换房需求，届时很有可能会是一个摇号项目，将会有一波热度。

在之前的文章中，我们反复提到老江东板块的项目除了百丈地块外已经全部推出，将面临断供的情况，然后三批次就上新了5宗老江东地块，分别是白鹤地块，世纪东方北侧地块、仇毕地块、庆丰地块（限价下调500元/㎡，比较奇葩）和华光城地块（现房销售，定品质），明年老江东依旧会是宁波楼市的主战场。

2、鄞州区JD05-04-20地块（白鹤地段）

（宁波新地产制图）

白鹤地块位于李惠利医院西北侧，镇安小学南侧，出让面积4.78万㎡，容积率1.88，总建面约9万平，毛坯限价38600元/㎡，比江望悦府的限价还要高500元/㎡，而且江望悦府的地段比白鹤地块好很多，实际上限价的涨幅远不止这些。

3、鄞州区JD10-A4-1地块（宁穿路地段）

（宁波新地产制图）

世纪东方北侧地块，出让面积4.48万㎡，容积率3.1，总建面约13.9万平，规划为商住用地，毛坯限价37100元/㎡，较滨江·誉品的限价上升300元/㎡。

其中住宅计容建面不超过41664㎡，也就是说商务、商业建面达9.7万㎡，根据规划，该地块将打造一幢120米高的地标性建筑。

从规划图来看，该地块未来将有廊桥连接世纪东方和江东公园等区域，设计较为新颖，购房者无论是购物还是散步都非常方便。

4、鄞州区YZ04-06-f2地块（下应地段）

（宁波新地产制图）

下应地块位于堇麟上府南侧，出让面积5.03万㎡，容积率2.3，总建面约11.6万平，毛坯限价29200元/㎡，较誉澜颂的新房限价上升900元/㎡。

当前下应板块仅剩华润·誉澜颂在售，该项目如果放在上半年开盘，妥妥的日光项目，当前续销速度还是非常优异的，待誉澜颂售罄后，便仅剩新希望的现房项目和该地块待售，而且现房销售项目不可能这么快入市，半年之后，板块内只有该地块会进入市场，竞争压力较小。

5、鄞州区YZ01-02-17地块（前殷区块）

（宁波新地产制图）

前殷地块位于环城南路北侧，后殷路东侧，规划为住宅用地，出让面积5.03万㎡，容积率2.3，总建面约11.6万平，毛坯限价31600元/㎡。

地块位于潘火前殷板块，是继三开三罄的红盘绿城·春来晓园之后，东部新城南的热门宝地。板块内已基本没有供应量，只有世茂璀璨万境最后批次仍有房源在售。

其次，距离5号线（在建）曹隘站不远，位于政府大力打造的TOD模式重点示范区——“轨道交通引领区”范围内，规划配套完善。

除了该地块，还有一宗前殷地块也出现在三批次预申请公告中。

6、鄞州区YZ01-03-12、YZ01-03-13地块(前殷区块）

（宁波新地产制图）

该地块在二批次分为两宗地块出让，此次划整为一宗地块出让，出让面积6.22万㎡，容积率2.2-2.3，总建面约11.6万平，毛坯限价32500元/㎡.

该地块划为同一地块后，有少许变化，容积率从原来的2.5-2.6下调至2.2-2.3，同时新房限价也从31600/32000元/㎡上调至32500元/㎡，也是此次经历流拍地块中，新房限价涨幅最大的地块。

7、鄞州区JS-17-b1、JS-17-b5（姜山镇核心9号CD）地块

（宁波新地产制图）

姜山地块也是此前流拍地块之一，规划为住宅用地，出让面积8.46万㎡，容积率2.3，总建面约19.5万平，毛坯限价24500元/㎡，限价上升400元/㎡。

项目位于姜山核心区域，西北方向约1公里可达地铁3号线狮山站，不管是去奉化还是宁波主城都尤为便捷，教育方面，鄞州区实验小学（南校区）、姜山镇实验中学、姜山中学。

生活配套上，临近嘉悦·生活广场、三江购物，周边鄞州第三医院保驾护航，基本可以满足居民的日常生活所需，另外周边水网密集，还有可以供居民休闲的狮山公园，环境宜人，居住舒适度比较高。

江北区：

除了鄞州区推出了较多的优质地块，江北区也有几宗优质地块，分别位于文创港、庄桥和慈城。

8、江北区JB04-02-16a、17地块(文创港核心区组团一）

（宁波新地产制图）

文创港地块同样也经历了流拍，规划为商住用地，出让面积10.64万㎡，容积率2.25-4.24，总建面约37.1万平，毛坯限价39000元/㎡，限价上未做调整。

该地块限价虽然达到39000元/㎡，但是目前文创港还不足以支撑如此高的限价，刚开盘的宝龙项目就有巨大的优惠，实际成交均价仅36000元/㎡左右（含基础装修），再加上该地块出让条件复杂，带有大量的商业、酒店、办公等等，成本巨大，此次除非和开发商达成协议，进行勾地，否则恐怕还是无人问津。

9、江北区JB14-04-05（小袁陈）地块

（宁波新地产制图）

远洲大酒店周边地块位于江北大道南侧，洪大路东侧，规划为商住用地，出让面积8.01万㎡，容积率3.0，总建面约24万平，此前规划中显示该地块的住宅建面不大于80%，也就是说住宅建面约19.2万平，目前该地块还未公示限价信息。

远洲大酒店周边地块是江北区近十年最大的征收项目，规划的配套将会慢慢落地，城市界面即将焕新。当前庄桥板块新房也已经断供近一年，有较大的购房需求。

海曙区：

海曙区仅推出2宗地块，且都是二批次中流拍的地块，分别为西成地块和集士港地块。

10、海曙区西成地段HS04-02-19地块（阿尔卑斯地块）

（宁波新地产制图）

该地块位于天一家园附近，规划为商住用地，出让面积2.83万㎡，容积率1.5，总建面约4.2万平，毛坯限价36900元/㎡，限价上未做调整。

该地块周边老小区环伺，居住氛围浓厚，距离地铁1号线泽民站仅仅200米左右，地段较为优异。之前要求现房销售，此次宁波市产业云招商地图网上并未写明现房销售，最终是否会取消现房销售还不得而知。

镇海/北仑/高新区：

镇海区、高新区和北仑区各仅有一宗涉宅地块进行预申请，分别是骆驼地块、贵驷地块和柴桥地块。

11、镇海区ZH07-01-06地块

（宁波新地产制图）

骆驼地块位于绿城·新桂沁澜北侧，规划为商住用地，出让面积2.37万㎡，容积率3.0，总建面约7.1万平，毛坯限价21000元/㎡，限价上升100元/㎡。

地块南侧的新桂沁澜在前不久刚经历日光，可谓提振了市场的信心，此次重新挂牌，出让条件也有所改变，商业比例从30%下降至25%，但是该地块的容积率较高，达到3.0，住宅限高也达到100米。

12、镇海区XCL02-02-11a（国家高新区）地块

（宁波新地产制图）

贵驷地块位于绿城·春语云树北侧，规划为住宅用地，出让面积5.62万㎡，容积率2.35，总建面约13.2万平，毛坯限价23000元/㎡，限价上未做调整。

与二批次挂牌时的地块信息相比，容积率从2.7下调至2.35。贵驷街道由高新区代管，对于贵驷来讲，未来几年，是新材料科技产业园的发展关键，随着鲲鹏生态产业园各项目的地块出让、招商、动工以及入驻，发展会步入快车道。

奉化区：

奉化区此次也是推出了5宗地块，其中3宗地块位于主城区，体量普遍较小，另外2宗地块位于宁波创新工业综合体区域，该区域已经成交3宗地块，未来体量巨大。

13、奉化区FH10-02-10d地块（宁波创新工业综合体）

（宁波新地产制图）

该地块位于江口街道与锦屏街道交界处，规划为住宅用地，出让面积8.46万㎡，容积率2.3，总建面约19.5万平，毛坯限价15500元/㎡

板块内配套还未落地，虽然处于锦屏、江口、萧王庙三个街道的交汇处，但是该片区域很早以前便是工业区面貌，远离居当地居民的居住区域，虽然已经大规模拆迁，不过规划中的学校、商业、医院都还未正式落地，所以销售速度较为一般，未来随着配套的逐渐落地，会是不错的居住区域，交通非常便捷，还有9号线经过。

宁波三批次土地的具体土拍规则虽然还未出，但是限价上和杭州一样，部分地块价格都有所上调，这样才能保证开发商的利润，吸引房企前来拿地。

目前已有多个城市完成了三批次土拍，从结果来看，土拍的尽头依旧是国企，拿地数量占比非常惊人。

但是，此次宁波采用预申请制度，也就是常说的“勾地”，将有效避免将有效避免土地流拍现象发生，冲击市场信心。

根据自然资源和规划局在7月份发布的用地预申请通知，商品住宅用地最高的保证金也仅仅5000万元，将大大降低房企的保证金金额，同时此次预申请，还有一个大招，那就是申请人若竞得预申请地块，第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月，给了房企充足的资金准备时间。

再加上央行宣布将在12月15日降准，对楼市无疑是一个利好消息，将会释放1.2万亿元的长期资金，其中一部分将会流入房地产市场，有利于缓解房企的融资压力和还款压力，一旦房企有了钱，再加上一些监管政策的调整，土地的热度很有可能会有所恢复。

另外一点，房企手上的土地储备已经严重不足了，抛开国企，今年拿地面积最多的绿城，目前未入市的住宅部分建面（仅2021年成交地块）也仅仅44万平左右，荣安36万平左右，其他房企基本上仅剩一两块地还未入市甚至已无储备土地，有强烈的补仓需求。

最后，宁波三批次用地预申请，将在12月20日结束，即便在20日挂牌，到集中土拍至少还要二三十天的时间，那么三批次集中土拍基本确定将在1月份进行，我们明年见！