区域新盘观察 | 取证3个月仅网签4套！地处北京房山价格洼地的中建学府印悦为何滞销？

12月23日，记者以购房者的身份来到位于北京地铁房山线良乡大学城站的中建学府印悦售楼处，看到现场的看房人并不多。

“我们的一期已经开盘一段时间了，现在主推的是二期，您看到的估计是我们二期的广告。”销售人员向记者介绍。

中建学府印悦是以刚需客群为主，最小户型是54平方米，最大户型也不过120平方米，其余的便是74平方米的两室至99平方米的三室，都是刚需的入门产品。

“我们目前有93平方米户型一口价374万元，再没有比这更便宜的地铁房了。加上我们项目符合首套房首付35%的政策，您的资金压力也会小很多。”

销售人员告诉记者，“如果您能够接受5万多的单价，建议您就不要考虑房山了，可以选择的余地会很多，良乡目前是房山的价格洼地，再贵就不建议买了。”

当然，购房人定房和真正网签之间可能会存在一定时间差。销售人员表示，“在缴纳10万元定金后，需要在3日内交齐10%的首付款来进行草签，1个月内交齐所有首付款后就可以进行网签。”

即使考虑到网签的时间差，两张预售证不到20%的网签率也并不理想。同时，记者还注意到，两张预售证的成交均价都要比备案价格低，最新的京房售证字(2022)145号的成交均价甚至跌破了4万元单价。

事实上，中建智地当初拿地时可谓底气十足。2021年10月13日，中建智地以14.6亿元将房山拱辰FS00-0111-0018地块地块收入囊中，溢价率为8.15%。两个月后的12月27日，中建智地再次出手，在经过28轮竞价，以18.63亿元的上限价格将房山拱辰FS00-0111-0017、0019地块地块收入囊中，这两个地块分别就是现在的中建学府印悦的一二期。

2020年5月19日，北京公开出让房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0046、0056地块R2二类居住用地，起始价为20.16亿元，中建一局+房山新城联合体经过57轮竞价，以总价26.5亿元、溢价率31.45%、楼面价18896元/平方米竞得该地块。其中，0056地块即目前的京西印玥。从北京市住建委最新数据看，京西印玥2020年12月29日取证的房源中，网签套数已达741套，成交均价4.22万元/平方米，而备案价为4.1万-4.64万元/平方米。

尝到京西印玥热销的甜头后，在今年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1亿元竞得房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0045地块，建设用地面积32057.19平方米，建筑控制规模51292平方米，地块容积率1.6，建筑控高18米，可售住宅楼面价约1.58万元/平方米。这一地块即如今的春和印象，于今年8月27日开盘，据北京市住建委最新数据，该项目已签约45套，成交均价3.96万元/平方米，而备案价为4.3万-4.67万元/平方米。

“良乡区域近年来发展较快，尤其大学城板块上新了不少项目，如熙悦天街之类的商业配套给附近居民带来了更多便利。不过相比于更成熟的长阳板块，良乡区域在配套和环境方面仍有改进空间，良乡大学城建成时间不短，但整个利好政策落地情况尚不尽如人意。”

安居客数据显示，整个良乡区域目前的二手房均价在3万元/平方米左右，而相对于4万元+的中建“印”系产品，更大的挑战来自周边的次新房项目。据贝壳数据，刚交付的华发中央公园目前挂牌均价约4万元/平方米，首创紫悦台挂牌价在3.9万-4.6万元/平方米。

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