右营村三期改造即将招标，俊发还干不干？龙泉俊园能否继续？

近日，五华区发布计划，将在下月启动右营村城改三期合作伙伴招选工作，随之而来的一个悬念是，前期改造开发右营村的俊发地产还要不要继续投标？为俊发立下汗马功劳的龙泉俊园，还要不要继续开发？

右营村城改启动于13年前，最早由中原实业负责改造，开发中天北城项目，但由于中原地产资金链断裂，后续改造由俊发地产接手进行，于20年推出龙泉俊园，至今已开发到第三期。

龙泉俊园是俊发教育大盘模式的又一次成功实践，先是引进红云小学，在开发到第三期时，又引入昆八中新校区，使得龙泉俊园具备从小学到初中的名校优势，所以龙泉俊园从第一期到第三期，一直销售良好，价格也不断攀升，龙泉俊园也一度是俊发旗下销售业绩排名前列的楼盘，也曾是昆明排名前五的畅销项目。按照常理，右营村后续改造俊发会继续参与，龙泉俊园也会持续开发第四、第五期。但现在却没那么确定了。

要是俊发不干的话，谁又会来干呢？

五华区计划在8月启动右营村三期城改合作伙伴招选工作

据此次计划表内容，右营村三期主要由9个地块组成，其中住宅地块4宗，学校地块2宗，公园地块3宗，总面积约317亩，主要以坡地为主。目前部分已为净地，合同估算价约8亿元。

由于尚未正式开始招募合作伙伴，所以五华区并未对投标人的资质作过多要求。仅提出具有境内注册具有独立法人资格的合法企业和有较强的经济实力和出资能力两条。

五华区右营三期城改范围图（图自规划局）

对于三期地块的范围，五华区在今年5月的文调公示中有过更详细描述。根据当时公示内容，右营三期城改由8个地块组成，与本次招标计划表中的9宗土地不完全一致，但总体开发范围没有太大出入。

从上图可以看到，右营三期城改地块基本都在龙泉路北侧，位置比较分散。其中，最为集中的一批土地（地块四至七号）位于龙泉俊园正对面，紧邻长虫山生态公园，目前周边已经有半山七哩溪、碧桂园龙川府等低密住宅项目。

而且地块四、五、六号正好环绕目前在建中的昆二十八中新校区（图中蓝色部分），应该是整个城改项目中开发价值最高的一部分。

龙泉俊园已开发至第三期，总规划面积388亩

右营村城改早在2009年就已提上日程，加上周边上庄村等地块，涉及面积超600亩，是龙泉路沿线规模较大的城改项目。当时分为一期和二期两个部分，红园路以北部分属于一期工程，面积近40亩，已经于2014年交付回迁安置房，完成改造。红园路以南的部分是二期工程，面积达327亩，因规模大人口多导致改造缓慢，先后参与的开发商有实力集团、伦华地产、中原实业等。2015年，已经参与龙泉路岗头村城改的中原集团曾在右营社区推出中天北城项目，但后来因资金链断裂无疾而终。

2018年，俊发拿下右营村城改二期项目的首批47.68亩土地，开启了俊发实质推进右营社区城改的历史，并于2018年12月推出龙泉俊园一期，因为项目自带红云小学，价格也比较实惠，销售一直在昆明新盘中名列前茅。

去年底，龙泉俊园推出第三期，因为又引入了昆八中新校区，名校资源进一步加码，所以龙泉俊园作为教育大盘的优势更加突出。如果没有意外，城改经验丰富的俊发集团，应该会趁热打铁，继续参与右营村三期的改造。

俊发龙泉俊园目前获地约219亩

按照早期龙泉俊园的388亩规划面积来看，俊发目前拿地仅219.53亩，后续肯定还会继续参与改造，继续拿地，继续扩大龙泉俊园的规模，但现在俊发手上项目众多，而资金面又遇到暂时性困难，是否继续参与右营村城改就变得不太确定了。

龙泉俊园规划示意图

对俊发而言，现在继续参与前期投入巨大的城改一级开发，并不是最优选择，因为就连已经拿地，同样在龙泉路的星辰俊园项目，售楼部早就盖好，却至今没有推向市场。像右营村三期这种短期难以实现资金回正的项目，肯定不是优先选择。俊发虽然擅长城改，但此前已经退出了船房村的一级开发。右营村其实也面临同样的情况。

不过，如果俊发不参与右营村的后续改造，以目前昆明房地产市场状况，其他企业也未必有能力和勇气接手。

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