《物业撤了，小区何去何从？》

物业撤场后，众多小区陷入混乱，问题层出不穷。在多个小区中，卫生问题尤为突出，如福州鼓楼区斗池新村B区，路面散落着零星生活垃圾，若不及时清理，垃圾会越堆越多，影响居民出行。仪征市仓桥花苑小区也是如此，道路拐角、墙角处堆积着落叶和部分生活垃圾，草坪内绿化欠打理，杂草丛生。

门禁无人值守的情况也很普遍。斗池新村B区车辆出入道闸停用，监控室无人，任何人可随意进出小区。同样，仪征仓桥花苑小区门岗空置，道闸一直抬升，外人可随意进入。此外，一些小区的公共设施遭到不同程度的破坏。南平市延平区正荣悦璟湾B区，原物业公司撤场时擅自拆除部分公共设施；无锡市滨湖区隽苑小区，门禁、门卫岗亭栅栏被拆，监控探头倒在绿化带；广西凤岭南苑小区，物业服务中心办公室被破坏，公告栏、减速带、护栏、道闸等被拆，甚至公共厕所蹲坑被水泥堵住，进水管和水龙头被拆走，连草都被拔走。

治安问题也明显加剧。多个小区在物业撤场后，治安陷入“瘫痪”。斗池新村B区居民担心治安问题，一旦发生火灾或老人突发疾病，救援车辆难以进入。贵阳一小区物管撤场后，也可能增加车辆失窃等治安隐患。总之，物业撤场后的现状令人担忧，严重影响了居民的生活质量和小区的正常秩序。

在很多小区，物业管理水平参差不齐，引发了业主们的诸多不满。一方面，部分物业公司存在欺压业主的情况，例如在处理问题时态度强硬，对业主的合理诉求置若罔闻。收费不合理也是常见问题，有的物业未经过业主同意擅自涨价，且收费标准不透明，让业主们摸不着头脑。公共设施维护不及时更是让业主们头疼不已，像电梯故障不能及时维修、小区路灯损坏无人更换等情况时有发生。此外，公共区域商业收入分配不当也引起了业主的质疑，很多小区的电梯广告、灯箱广告等收入去向不明，业主们没有享受到应有的权益。同时，一些物业公司管理人员素质低，服务态度差，对业主爱搭不理，甚至与业主发生冲突。

业主委员会本应是监督物业公司的重要力量，但在实际操作中却面临诸多困难。业主委员会成员多为退休人员，他们虽然热心小区事务，但往往缺乏专业的物业管理知识和能力。在监督过程中，可能无法准确判断物业公司的服务是否达标，也难以提出有效的改进建议。而且，个别业主委员会主任存在独揽大权的情况，不能充分听取其他成员和业主的意见，导致业委会的决策缺乏公正性和代表性。这样一来，业委会就难以对物业公司进行有效监督，无法保障业主的合法权益。

在实行业主委员会自治后，一系列问题逐渐浮现。首先，垃圾倾倒不及时成为突出问题。以某小区为例，原本由物业公司负责的垃圾清运工作，在自治后出现了频率降低的情况。垃圾桶常常堆满溢出，散发着难闻的气味，严重影响小区环境和居民生活质量。楼道清理也不尽如人意，原本干净整洁的楼道变得脏乱差，杂物堆积，灰尘遍布，不仅影响美观，还存在安全隐患。

设施维修更是一大难题。小区内的公共设施如路灯、健身器材等出现故障后，由于缺乏专业的维修人员和资金支持，维修工作进展缓慢。例如，小区内的一盏路灯损坏多日，夜晚居民出行十分不便。

此外，外区人员随意停车的现象也愈发严重。由于没有有效的管理措施，外来车辆随意进入小区停放，占用了小区业主的停车位，引发了业主之间的矛盾。

自治管理首先需要合适的人员投入大量的时间和精力，并且具备一定的管理能力。然而，在现实中，这并非易事。年轻人往往忙于工作和生活，难以长期投入到小区自治管理中。而老年人虽然有时间和热情，但可能缺乏现代化的管理知识和技能。例如，在处理小区智能化设备的问题上，老年人可能会感到力不从心。

涉及金钱事宜时，自治管理也存在风险。一方面，筹集资金用于小区的各项管理工作并非易事。如维修公共设施、聘请保洁人员等都需要资金支持，但业主们对于费用的分摊可能存在不同意见。另一方面，资金的管理也需要高度的责任心和透明度。如果资金使用不规范，容易引发业主之间的信任危机。

此外，自治管理需要长期的坚持和投入，而无论是年轻人还是老人，都难以保证长期稳定地参与。年轻人可能会因为工作变动、家庭原因等无法持续参与小区管理。而老年人随着年龄的增长，身体状况可能会逐渐变差，也难以一直承担繁重的管理工作。例如，某小区在实行自治初期，一些热心的老人积极参与，但随着时间的推移，部分老人因身体原因退出，导致管理工作出现断层。

无高层楼栋：小区规模相对较小，管理起来较为方便。没有高层楼栋意味着在设施设备维护方面的难度降低，例如电梯的维护成本较高，没有电梯则可以省去这部分费用。同时，在安全管理方面，也相对容易，如消防设施的维护和管理压力较小。

无地下车库：减少了一大笔维护和维修成本。地下车库的维护需要专业的技术和资金支持，包括排水系统、通风系统、照明系统等的维护，没有地下车库可以避免这些支出。

单位集资房或单位家属院：这类小区的居民通常具有较高的凝聚力和认同感。由于单位的联系，居民之间相互熟悉，容易形成共同管理的氛围。而且，单位在一定程度上可能会给予支持和帮助，例如在公共维修方面，房管局可能会托底，减轻了业主的负担。

社区和街道负责：社区和街道的积极负责可以为小区自治提供有力的支持。例如在卫生保洁、治安管理等方面，社区可以协调资源，提供帮助。同时，在公共设施维修等方面，街道也可以给予一定的资金支持和技术指导。

管理水平有限：虽然特定小区在自治方面有一定的条件，但由于缺乏专业的物业管理公司，管理水平可能相对较低。例如在绿化维护、设施设备维修等方面，可能无法达到专业水平，影响小区的环境和居住质量。

资金压力：随着时间的推移，小区的设施设备会逐渐老化，需要高额费用进行维护和维修。即使业主缴纳物业费情况较好，但对于一些大型的维修项目，可能仍然无法覆盖支出。例如，房屋外墙的修缮、小区道路的改造等，都需要大量的资金投入。

业主意见分歧：在自治过程中，业主之间可能会存在意见分歧。由于不同业主对小区品质的要求不同，在决策过程中可能会出现矛盾和争吵。例如，在是否增加绿化面积、是否安装健身器材等问题上，业主们可能难以达成一致意见，影响自治工作的推进。

缺乏专业人才：小区自治需要一定的管理人才和技术人才。然而，在特定小区中，可能缺乏具备专业物业管理知识和技能的人才。例如，在处理水电故障、设施设备维修等问题上，可能需要专业人员的帮助，但小区自治可能无法及时找到合适的人才。

法律风险：小区自治在法律层面可能存在一定的风险。例如，在管理过程中，如果出现安全事故、设备运行事故等，责任的界定可能会比较复杂。而且，在与外部单位和个人的交往中，也可能会面临法律纠纷，如与供应商的合同纠纷、与业主之间的侵权纠纷等。

物业撤离后，相关部门和社区的介入协调至关重要。街道办和社区应积极履行职责，在物业撤走后进行应急管理。一方面，要组织小区召开业主大会，选举出业主委员会，为小区后续的管理提供组织保障。例如，在贵阳天骄瑞园小区物管突然撤场后，社区迅速介入，表示将尽量协调解决问题，并协助居民成立业主委员会，最终找到新的物管公司接手。

社区可以采取一系列具体措施。首先，协调公安、卫生等相关部门，恢复小区的基本秩序。安排临时保安值守，确保小区的安全；组织清洁人员清理垃圾，恢复小区的环境卫生。同时，紧急沟通电梯维修公司和公共设施维护公司，确保公共设施的正常运转。其次，协助居民尽快成立业主委员会，作为小区管理的临时管理团队。业主委员会成员应由小区居民民主选举产生，确保其代表居民的利益。再者，组织法律咨询，帮助居民了解和运用《物业法》的相关条款，维护他们的合法权益。对于前物业公司未能妥善交接的行为，可以通过法律途径追究其责任。最后，协助业主委员会招标和筛选新的物业公司。新物业公司的选择应严格审核其资质和信誉，并通过公开招标的方式，确保公平、公正、公开。新物业公司接手前，社区和业主委员会应与其签订详细的服务合同，明确各方的权利和义务。

总之，物业撤离后，需要相关部门、社区、业主和物业公司共同努力，寻找合适的解决途径，确保小区的正常运转和居民的生活质量。