南沙又躁动了，想卖4万/㎡

沉寂了大半年，南沙又躁动了。

近日有传横沥岛备案价接近4万/㎡，限价的松动使南沙再次躁动起来。虽然传言并不符合事实，但位于横沥岛的新项目海语天悦湾吹风价突破限价3.68万/㎡，约3.7-3.8万/㎡。

面对横沥岛十几个项目的正面冲击，属于刚改项目的海语天悦湾依然底气十足。这个项目位置其实一般般，没有一线江景，而且还靠着主干道横沥中路，即使这样，海语天悦湾仍然不遗余力地在突破3.68万/㎡的限价上试探。

如果这些一般般的项目都能突破限价，那好点的项目是不是就要直逼4万/㎡了？

近段时间，明珠湾玺开盘均价3.6-3.8万/㎡，绿城桂语汀澜吹风3.78万/㎡，深业颐泽府备案价3.6-3.8万/㎡。这些项目的定价，都在试探性地向4万/㎡的边上靠。

虽然目前的楼市政策回调，“暖风”频吹，但横沥岛这些项目在这种“困难时期”不敢轻举妄动，如果定价错误，不但送走客源，还丢失了口碑。

今年横沥岛的竞争非常激烈，去年横沥岛出让的9宗住宅地块，将不约而同地在今年入市，加上已经开盘的项目，横沥岛同时迎来12个项目“大乱斗”的场面。

横沥岛的项目除了卖一线江景，还卖轨道交通。已经开通的地铁18号线、规划中的15号线、NS1、NS2，这些线路够岛上的项目吹上数年。

横沥岛由于统一规划、统一出让、统一建设，这些住宅项目的配套大同小异，教育共享、医疗共享、商业共享，差异就只剩下到地铁口多远与江景多近的问题。

不但横沥岛在“内卷”，整个南沙的形势也不容乐观。相关数据统计，今年一季度南沙一手住宅成交量不足1600套，不到去年同期的三分之一。

这种落差感，只有经历过当年疯狂抢房的购房者才能体会到。

推动南沙楼市起飞，其人才购房政策起了不可替代的作用。

2019年12月，南沙出台了人才及港澳居民购房新政，降低人才及港澳居民在南沙购买商品房的标准：本科以及以上学历人员在南沙区范围内购买首套商品房，不受户籍、社保和个税缴存限制。

人才政策的初心，是希望吸纳更多人才在南沙安家落户，但是出台人才购房政策近1年半，人才没吸纳多少，南沙的房价倒是“一飞冲天”被炒上去。南沙这波房价上涨有政策的利好，也有炒房客的“功劳”。

从2018年开始，南沙网签均价和网签套数大步流星，特别是网签均价实现了质的飞跃，从2018年1.4万/㎡跃升至2020年的2.7万/㎡，两年翻了一番。

进入2021年，由于深圳、东莞收紧购房政策，导致部分炒房客资金流入限购政策较松的南沙。从2020年的“翘尾”行情到2021年年初，南沙网签均价进入了2.8万元时代。

2021年年初开始，广州就有了限购政策的风声，在实际操作中，南沙也收紧了人才住房的贷款资格审核。由于审核通过率低，一些开发商已经不接受人才购房。直至广州421新政出台，明确要求人才购房须提供12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明。

至此，南沙的新房成交量在2021年4月有了拐点。据相关统计，南沙区一手房住宅网签套数从4月的1822套跌至6月的1024套。成交套数的下挫也证明了人才住房政策收紧起了作用。

在第七次人口普查当中，南沙10年的人口增幅在全广州11区排名第一，为225.74%。但南沙的人口总量在11个区排名倒数第二，略多于从化，只有84.6万人。在每10万人口中拥有大专以上学历文化程度的，南沙在11区中倒数第一，为1.7万人。

从上面的数据中分析，南沙的人才住房政策在引入人才方面并没有太多的含金量，却间接吸引了一大批炒房客，托高了南沙房价。

同样“求才似渴”的黄埔区，也下大本钱“引凤筑巢”，如今为落实“房住不炒”精神，不得不再次收回人才住房政策这把双刃剑，在堵死炒房客的同时，也自伤三分。

早在2021年7月初，南沙取消人才购房政策已在民间传出，但官方一天未发布消息都是捕风捉影。一个月后，自我修复能力更强的黄埔先做个榜样，取消人才购房政策。同月，南沙紧跟黄埔步伐，取消人才购房政策为房价降温。

紧随取消人才购房政策，广州实施一手房限价政策才刀刀见血，位于南沙横沥岛的多个新盘本来可以卖个好价钱，但在限价之后，售价基本被限制在3.68万/㎡。价降了，但量没涨上去。2021年下半年，南沙同样陷入了“滞销”的境地。

直至今年年初，市场传出备案价放松的消息，南沙楼市盼望着回暖，但横沥岛多数楼盘还是维持了去年的价格，同一地段，同一配套，横沥岛同质化楼盘内卷严重，还存在降价吸引客户的趋势。

如今南沙楼市再次躁动，已经透支完18号线利好的横沥岛又想坐三望四了。