邓小平，那些无法忘怀的住宅谈话

1992年岁首，邓小平同志在深圳中国民俗文化村参观（资料照片）。

缅怀伟人，记录历史

1904年8月22日，四川省广安市广安区协兴镇牌坊村，邓小平在这里诞生。2024年8月22日，是邓小平同志诞辰120周年。

岁月流逝，经典永传。如今，南方谈话已经作为中国最重要的历史事件之一写入当代史。从那以后，中国改革的方向变得清晰，步子变得坚实，中国开始了举世瞩目的黄金发展。他的那些经典话语——“胆子要大一些，敢于试验，看准了的，大胆地闯。”“盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。”“建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。”至今让我们记忆犹新，受益匪浅。

房子，对于中国人的意义，就是家的意义，是他们一生中最重要的事情，至今依旧如此。

很难想象，40多年前，住房是中国前进道路上的一个大难题。虽然，新中国成立后，国家投入了大量资金建设住宅，从1950年至1978年29年间，共投资374亿元，新建城市住房5.3亿平方米，年均建设住房1800万平方米。但是，随着国民经济的恢复和发展，城市人口大量增加，1978年，我国城镇人均居住面积只有3.6平方米。同期，西方国家人均居住面积大都达到了13至25平方米；东欧国家也达到了9至23平方米。

当时，住房建设跟不上城市人口快速增长的需求，缺房户、无房户多达869万户，占城市总户数的47.5%。城市住房供需矛盾越来越突出。

邓小平生前一直非常关心住宅建设问题，他深知百姓安居才能乐业的道理。

1978年9月，邓小平率党政代表团从朝鲜访问归来，在短短一个月的时间里，就先后视察了东北三省、唐山和天津，视察了那里的居民住宅楼。在住宅建筑上，如何增加抗震系数，如何加快建设，一直是邓小平久挂心头的大事。9月19日，他在唐山专程看了新市区的住宅楼。到天津后，当他听说天津市正在召开基本建设工作会议时，顾不上旅途疲劳，当晚就接见了基建工作会议的代表，使天津市基建战线的广大职工受到极大鼓舞。第二天下午，邓小平又视察了天津市黄纬路正在建设中的胜天里住宅小区，看了大板结构的多层住宅楼和建材局的新型建材样品。

1978年秋，在贯通北京城东西的前三门大街上，沿街30多幢正在紧张装修的高层住宅楼显得格外挺拔。10月20日上午大约10点，由人民大会堂方向驶来两辆红旗轿车，停在宣武门东大街16号塔楼前。已经74岁高龄的邓小平来到前三门大街住宅楼建设工地。他先看了一个两居室，又看了一个三居室单元房。他环顾四白落地的一间居室，问随行的北京市建委主任赵鹏飞：“房间有多大？”赵鹏飞回答：“两居室的大间是14平方米，小间9平方米；三居室的大间是14平方米，中间12平方米，小间9平方米。”邓小平说：“小了点儿。”他指了指天花板问：“房间有多高？”赵鹏飞答道：“层高2.9米，净高2.7米。”邓小平又问：“前三门大街都是几层楼？”赵鹏飞说：“塔楼高12层，板楼高8至9层。”接着，邓小平又特意询问了楼房的抗震系数。赵鹏飞和宁汝棼两位北京市建委领导介绍说，前三门大街的住宅楼动工时赶上了唐山地震，在后来的设计上考虑到按地震烈度8度设防。邓小平听了满意地点了点头。

视察完宣武门大街16号楼，邓小平又乘车来到宣武门西大街新华社对面的4号板楼。他登上中单元二层，仔细观看了住房。从房间里出来后，他用商量的口气提出：“层高能不能降一些，把面积搞得大一些？”邓小平第三次复出后不久，就视察了京、津、唐三市不同类型的住宅楼。经过仔细观察和慎重考虑，他向建筑专家们提出了这一建议，希望在不增加投资的情况下，尽量扩大住房面积。

根据邓小平的思路，北京市建筑设计院的设计师们设计了一套新的住宅标准图，室内高度为2.53米。但在其他方面同传统标准的住宅设计相比，每户增加了1.5平方米；卫生间面积也有所增加，里面除了恭桶外，又增加了洗手盆和小澡盆；厨房内又配备了一个碗柜和一个吊柜；但每户的预算总造价反而便宜了77元。

邓小平还提出，今后建住宅楼时，设计要力求布局合理，增加使用面积，更多地考虑住户的方便；当人们提出“洗澡难”时，他提出，再尽可能安装一些沐浴设施，让居民能在家里洗上热水澡。当人们摆脱“一间屋子半间炕”“老少三代同一室”的窘境乔迁新居时，他提出，在可能的条件下注意室内外装修的美观；当人们对唐山大地震的悲剧仍心有余悸时，他又提出，要多采用轻质建筑材料，冲破我国“秦砖汉瓦”“肥梁胖柱”式的传统建材格局；他还多次提出，要降低房屋造价，为今后住宅商品化打通道路，使中国人民真正实现“居者有其屋”。

同是1978年9月，中央召开城市住宅建设会议，传达了邓小平同志的一次重要谈话，主要思路就是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。

有了这些考察铺垫和格局思考，中国第一次重要的住房制度改革思想诞生了。

1980年4月，邓小平在同中央有关负责人谈长期规划问题时强调，要注重提高经济效果、增加人民收入。在谈到建筑业和住宅问题时指出：从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的一个重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要的产业部门。建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。在长期规划中必须把这个问题放在重要地位。

针对计划经济体制下住房分配体制和建设体制的弊端，邓小平指出，关于住宅问题，要考虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市区和郊区的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房子要有新设计，不要老是小四合院。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。

这次谈话，如一声惊雷炸响，拉开了中国住房制度改革的序幕。从这次被称为“邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话”中，可以看出住宅建设的重要性，也表明了邓小平对人民群众住房的重视，提出了住房分配制度改革和实行住房商品化的思路。

可以说，之后的住宅建设、住房制度改革和住房商品化等方面取得的成果，都是在邓小平的理论思想指引下不断开拓进取而取得的伟大成就。

同年6月，根据邓小平同志的指示，国务院批准公布了关于住房商品化的政策。随之，一些城市开展了出售住房和公用住房补贴出售的试点工作。1986年，国务院确定烟台、蚌埠、唐山等市为住房制度改革综合配套试点城市。1987年国务院又批准了烟台市“提租发券、空转起步”的方案；批准蚌埠市、唐山市房改方案出台实施。1988年，国务院召开了全国住房制度改革工作会议，会后印发了《关于全国城镇分批分期推行住房制度改革实施方案》，确定了我国住房制度改革的整体方案，住房制度改革进入扩大试点阶段。

1992年，对于中国，对于中国房地产，对于中国房地产报，都发生了历史性的场景。这一年，政经大事件上，邓小平视察南方，发表了南方谈话：改革开放胆子要大一些，敢于试验；发展是硬道理；判断的标准，应该主要看是否有利于发展社会主义社会的生产力，是否有利于增强社会主义国家的综合国力，是否有利于提高人民的生活水平；计划多一点还是市场多一点，不是社会主义与资本主义的本质区别；社会主义的本质，是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。这些论断推动了全国思想大解放，市场经济大发展迎来了新一轮的势能。

这一年，受到邓小平南方谈话影响，沐浴着改革开放的春风，中国房地产报应运而生。从诞生的那一刻起，中国房地产报大量和深入地报道了中国房地产市场的发展进步，宣传了一批又一批全国优秀住宅小区和示范项目，创造、创新和奉献成了她的新闻初心和精神力量。可以说，三十二年以来，中国房地产报的成长与发展之路，是在筚路蓝缕以启山林中写就的一篇篇报道铺成的，是一批批新闻工作者用初心、创新、坚守和作为的滴滴汗水润成的花蕾，在中国新闻史上留下了该有的光荣与梦想，在一场场奔赴新闻现场中诠释了忠诚与担当。

1998年，中国住房制度改革又迎来历史性转折之年。这一年的6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

这份后来被看作房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化、商品化”成为了住房建设的主题词。同时，一系列的住房金融服务举措更让中国人在住房上获得了更大的空间和自由。

23号文件主要提出了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房，中低收入家庭，购买经济适用住房，其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”的改革思路、办法和路径。

可以说，1998年住房制度改革在中国改革史上的意义，无论怎样称赞都不为过誉。也可以说，没有当初的房改，就没有今天中国的经济。

可惜的是，由于缺少区隔不同市场的制度设计，导致后来出现了大规模套利，最终没有建立起“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。

今天，我们还在弥补1998年房改的初衷缺憾，就是大力补上“市场归市场，保障归保障”这一课和短板。

2013年10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工程。

从2012年到2022年这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年。这十年，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，1.4亿多群众喜圆安居梦。

改革仍然在路上。要改变世界上最大发展中国家的面貌不是易事，提高住宅品质，提供优质住宅，满足人民群众对“好房子”的需求，正是如此。但是，再难也要干，而且要干成。

2023年1月30日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹主持召开住房和城乡建设重点工作推进会并讲话。倪虹强调，要全面学习贯彻党的二十大和中央经济工作会议精神，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，以新的精神状态和奋斗姿态，奋力开创住房和城乡建设事业高质量发展新局面，为全面建设社会主义现代化国家作出新的更大贡献。

倪虹强调，行百里者半九十，当前人民群众对住房和城乡建设的要求从“有没有”转向“好不好”，期盼拥有更舒适安全的居住条件、更便捷的市政公共服务设施和更优美宜人的城乡环境，住建事业发展站到了新的方位和起点。住房和城乡建设系统只有付出更大的努力，才能持续提升人民群众的满意度。

2024年3月9日下午，十四届全国人大二次会议民生主题记者会举行，倪虹回答记者提问时强调，今年重点是抓开工建设，抓质量安全，尽快能够取得实实在在的成效。倪虹说，要下力气建设好房子，住房发展归根到底还是要让人民群众能住上更好的房子。我们将引导建筑师去精心设计好的户型，鼓励企业去研发好的产品、好的材料、好的设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。倪虹表示，在新模式下，希望现在的房地产企业能看到，今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

房地产行业和经济社会的发展到了今天的时代，正确地认识好房子的实践意义和开发建造责任，已经历史性地落在企业及住建铁军的肩上。全行业、全产业链要深刻领会和有力落实住房城乡建设部党组的部署，聚合力量、跨界协同，在房地产市场从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展痛点上积极有为、扎实践行，努力让老百姓住上更好的房子，继而实现从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区的高质量发展目标。

物换星移几度秋，岁月如歌今朝诵。回首这四十六年，住房建设、改革和发展并非一帆风顺，一路上的筚路蓝缕、苦心孤诣与最后辉煌的成就背后，是一代一代人的殚精竭虑勇于探索和奋进，这种精神不仅推动了中国梦的实现，还为人类社会提供了弥足珍贵的宝贵经验。

这些经验也启示我们，过去四十多年改革已经大有作为，新征程上改革仍大有可为！