300万买白云，还是荔湾？说说广州楼市的“三环”，看懂就不纠结

想在广州买套新房，你曾经“很纠结”过吗？主要是什么原因，难以抉择！

准备广州买房了，选越秀还是天河？

想拿300万买广州新房，选白云还是荔湾？

买黄埔还是番禺，我跟媳妇意见不一致，真的很烦！我要迁就她吗

在广州买房问题上面，会难以选择的话，那说明一定没有太看懂广州楼市那档子事情！今天，小编就给大家说说广州楼市的“三环”，借用北京分几环几环的说法，来给各位讲讲广州楼市的“梯队/等级”问题；然后，再从同等级“同一环”内，给大家讲讲一些相关情况。

【1】中心、近郊、远郊？能这样区分么

小编眼中的广州楼市三环，应该是这样的

开门见山，小编认为广州楼市区分“三环”不能简单使用地理位置来区分，也就是说没什么中心、近郊、远郊这样来看的，不合适！从行政区域定位和各板块价值来看，真正的广州楼市“三环”，应该是以下这样安排的，大家可以看看我讲的对不对。

广州楼市，好房子、有价值的房子，可以分成“多个环”！看得懂，买房不纠结

01.“一环”：中心四区，越秀、天河、海珠、荔湾；

这四个行政区域，无论是交通、商业、教育，还是核心CBD等商务区，还是得天独厚的地理位置，都是全广州“说第二，没人敢说第一”的存在。

越秀区北京路-海珠广场，传统文化中轴繁华、烟火气十足！！

天河有珠江新城、广州国际金融城，海珠有琶洲核心CBD，越秀有北京路-海珠广场，荔湾有白鹅潭片区；太古汇、太古仓、白鹅潭万象商业等等，大型商业这四区都是名声大、定位高端。加上广州传统文化中轴、广州新中轴、第三中轴，这些区域也都是核心位置。归在一环，实至名归！

02.“二环”：黄埔、白云、番禺、南沙；

这一环，可能很多买房的朋友，要说南沙该不该放在“二环”，本人觉得是问题不大的。首先，看“二环”的行政区域，基本都处于近郊地段，要么近天河，要么近越秀，要么近海珠或荔湾等等。其次，各自的核心商务区，白云新城CBD、番禺万博CBD、黄埔鱼珠CBD、南沙灵山岛尖/金州-蕉门等等；而且，其实通往中心四区的公共交通广州地铁方面，一是可以直达，二是很快捷，哪怕是南沙直通天河的广州地铁18号线，快速地铁同样也比其他区域很方便。

广州南沙区面貌日新月异，正在加速逐步兑现中，未来可期

在刚刚发布的广州市国土空间总体规划（2021-2035）内容当中，黄埔、白云大部分为主城区，番禺有“长隆-万博”、“广州南站”、“大学城”等多点开花多点爆发，南沙定位为“南沙新区”，加上十五运会的机遇，以及不断面向粤港澳大湾区的交通连接等等，我觉得是匹配的。

03."三环”：增城、花都和从化；

远离中心四区，多数靠着“二环”行政区域，房价相对来说，单价和总价明显会低出很多。这三个区域，不仅有地广人稀的特点，在规划定位当中也是被定位为市域规划范围。对于广州楼市的“梯队”划分，个人觉得基本是这样会比较合理一些。

但这并不是说“同一个环”内部，可以随便选房或者说直接选天河、越秀，“跨一个环”就一定要选择荔湾，而不选择白云区。完全不是这样，具体问题还得具体分析，这里给几个大家比较公认的选房原则，给大家简单做个参考！

【2】豪宅买房，可以跟着“云山珠水”走

买房选哪个板块，可结合通勤、教育、空间等评估

通常咱们会说，地段决定配套，配套决定产品；然后，有些地段和周边城市面貌差的，很多开发商往往会把产品做的提高一个档次，地段不足产品力补充！当然，这里说的是常规的选房套路，学校、地铁、商业学铁商的房产价值评估模式。这里说几个“公式”，给大家参考！

【白云山实景图】白云山、珠江水景观资源，天然、也比较受偏爱。

01.云山珠水。买豪宅想改善居住，想要环境好、噪音小，开车交通及大型配套等方便高效。环境问题，可以遵从“云山珠水”的原则来看，然后就是类似海珠国家湿地公园、白云湖、长隆、太阳湖与月亮湖等等，再结合产品设计、周边面貌、噪音问题等综合去看。

02.住河北，不住河南。这个其实老广州比较在意这点，说白了就是在越秀和海珠当中选的话，选“河北”的越秀，不选“河南”的海珠，大概说的是珠江水的南北吧。个人觉得，这个是同等条件下对比的，而且是一部分老广州情怀的朋友，比较适配。

代代好，小朋友受教育问题不容忽视，还是蛮重要的！

03.学校、地铁、商业。学铁商不可能全部齐全的情况下，有基本的商业配套，大多数人会在学校和地铁当中做比对与选择。各自家庭诉求不同，各自看到的性价比也会不一样，就好比小编之前有个朋友，丁克风格，她买房你能跟她说学校吗？都已经直接跳出常规思维，要住得好、上班通勤近距离的，哪怕买公寓不买住宅，也是这两个归为核心买房诉求。

04.如何看房产价值。首先看“一环”、“二环”和“三环”，其次看板块及周边，再则看正在规划布局的定位及过往兑现案例，综合评估。买来自住是其一，能住价值就实现了一小半，至少省了多年的房租，还能拥有房屋产权；再则，这些价值是决定以后二手房/二次交易再出手的情况下，流通性的问题。注意，我始终没有说投资视角，因为个人确实不太赞同买房投资这个事情。好自为之。

还有，就是要学会看教育资源的“品与质”，是否公办、过往成绩如何；是否本校、还是说分校、挂牌；当年（比如2024年）生源情况如何，都是小区还是有附近村的小朋友，是初期这种搭配，还是长期就这样了综合来看，看小朋友面对的教育资源优质与否的问题！然后，就是自己接受程度的问题，很多东西并不是说生源复杂一点有什么问题，主要是很多朋友比较介意而已。

好了，就说到这里，希望对大家有参考有帮助！按惯例声明一下，以上内容仅代表个人观点，不作为大家最终买房交易的参考依据，不喜勿怒、不喜勿喷，感谢！