福州三江口龙湖景粼天著，首开就打折降价，值得入手吗？

继续三江口楼盘分析，今天来聊聊最近领证备案的龙湖景粼天著。

龙湖景粼天著：备案名：景粼天筑（郦城花园B地块），地处：仓山区城门镇福厦高速连接线以东、环岛路以北

项目分三个部分，北面商业地块，中间住宅一期，南面住宅二期。一期共8栋，二期共17栋，共规划1467户，龙湖物业2.8元/m²/月，其中高层精装，复式毛坯，目前开售23，26，27三栋。

2020年6月24日，龙湖地产以21.62亿竞得宗地2020-24号地块，楼面地价11230元/㎡，溢价率22.70%。项目占地155亩，容积率1.86，限高60米，该地块要求实施装配式建造，建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

分析：去年土拍的地块，不到1年时间已经首开，对于大地块而言周期较快。地块位于三江口区域，去年虽然安商房模式逐渐走低，不过依然不少区域还是主打安商房。

不同于其他区域，三江口去年拍出了3幅地块，全部都是纯商地块。对于地块而言超百亩的纯商大盘，虽然有纯商优势，可惜周边纯商也不少。

从拿地价格看，楼面价1.1W，对比目前的备案价2.5W，差价空间较大，其中精装也带了一定的溢价。从拿地的成本对比来说，楼盘附近中梁地产拿下的宗地2020-35号，楼面价14165元/㎡。龙湖的拿地更合算，不过龙湖的地块更大，还有商业配建，对于资金压力而言更大。

对于龙湖而言，也是福州这几年的新晋外来房企，去年四区拿地最多的就是龙湖，拿下了4幅地块，其中龙湖天序和天璞都已经上市一段时间。对于龙湖而言，虽然来福州拿地不少，但是地块的区位或者安商房配比都一般，导致目前品牌效应也不高，可以说拿地虽多但是不突出。

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，市面主流布局，优势在于89还搭配大阳台。

115平米：三房两厅两卫，三开间朝南，与天序天璞户型类似，不同在于搭配南北双阳台。特点在于开放式书房与客厅连接增加面宽，虽然可以隔断，不过开放式空间感更佳。

115平米：四房两厅两卫，双开间朝南，横厅设计，靠东侧阳台采光，空间利用率较高，劣势在于动静不分离，纵深较大，这种布局的市面接受度也比较一般。

项目位于三江口梁厝片区，距离1，6号线交汇梁厝站400米，虽然站点距离市区还是较远，不过对于郊区盘，地铁的重要性不言而喻。西侧就是福泉高速有较大噪音影响，距离春节火热的梁厝历史文化街区以及海峡文化中心800米，日常休闲有一定帮助。目前周边依然还是荒芜，居住氛围较差，总体而言区位一般。

楼盘最近首开上市，备案均价2.55W，共184套，公摊18%，两梯四户，目前置业宣称优惠价2.2W。由于目前梁厝片区也没有其他新盘做对比，放大到三江口：

1、樟岚片区-榕城江上图：均价2.6W纯商，主要优势在于后续学区预期，去化不错。

2、清富片区-中海锦江城：备案价2.25W，目前优惠1.8W，劣势在于地铁较远，去化惨淡。

分析：对比目前三江口的几个板块，去化和价格也是天差地别，目前看该盘对比江山图没有学区优势，对比锦江城有地铁优势。目前虽然优惠价2.2W带装修，看上去价格也不算夸张，但是目前三江口南区的整体发展还是滞缓，而且没有清华附中这种强有力的学区预期，后续去化还是有一定难度。

对于刚需地铁盘，很容易联想到近年三环边的滨海橙里，该盘均价2W，去化不错，做为同类型的产品，不知道对于刚需而言，更侧重市中心距离还是更侧重政策导向。

项目位于三江口梁厝片区，优势在于地铁较近，户型设计尚可，纯商项目，劣势在于片区荒芜，周边不少楼盘滞销，后续的去化竞争压力大。

虽然目前楼盘首开就做优惠，但是片区对于客群的吸引力还是不够，春节周边景区虽然带来了不少人流，但是景区对于刚需盘的加分并不大，只能说楼盘有一定特色，奈何板块动力不足。

对于三江口而言，虽然去年拍出三幅纯商，但是目前看纯商虽然受市场欢迎，但是也伴随着大量房源，对于房企后续的销售和资金回笼压力都巨大。特别对于郊区盘而言，反而混合安商对于房企来得轻松。