北京楼市：买保值增值房，避险是第一位，学区房会是个好选择吗？

提问：

章哥你好，想在城里买套房，主要是保值，增值用，可能不会自住，买哪的更好些？自己是想买二环内，东城的房子比较便宜一些，喜欢二环附近靠北侧的房子，但又没有比较好的户型，和小区环境，崇文门地区相对户型和环境更好一点，但不知道保值哪个地块的更好。还有就是户型，南北户型会更保值吗？西南，东南，东北哪个会更好？将来更好出手？还有我现在看了几个喜欢的拿不定主意：

1、一个是北定门分司厅京香福苑的93平，东向边户1100左右价格比较高。我喜欢它的地理位置，挨着国子监街，但是价格高，将来怕不好出手。

2、朝内南小街有一套820万左右的，户型是南北户型的，学校一般。

3、西直门二环外有一个铁路危改小区，小区环境不拥挤，就是靠着火车北站和地铁站，户型很好，价格也是单价合上13万了，还不满二年有个税。

4、交道口土儿胡同东西向一层有一个小户型的，属于学区房，问了您这么多，实在是不好定夺。

像我这种保值用，应该主要考虑哪些方面？区域，户型，楼层，学区，还有就是大户型价格较高的可不可以考虑？靠近二环或者是三环内的都可以看看。

回答：

1、保值增值，买在城里二环内。理论上当然是户型好的更保值，房子是用来住的，居住体验第一，毕竟价值投资不是价格投资。首选南北，次选正南，之后是东西、东向、西向。但这只是常规的朝向排序，也得看具体情况。如果重要景观在东边，那东西向的才更好出手。

东城的都是学区房，如果用得上学位的话，那买来当然合适。但如果是不自住，也就是纯投资，不一定合适，甚至说很不合适。

2、我经常打比方，买自住用房就像是伴侣，不管别人怎么说，得先找自己喜欢的。虽然也得各方考察反复权衡，但实际上自己生活的舒畅才最重要。

而买投资房则相当于雇个员工，自己喜不喜欢无所谓，关键是客户喜欢才行。只要是能赚钱别惹祸，哪怕自己讨厌都得忍着，反正也不是一块儿过日子。

那既然如此，找伴侣就可以不要标准，或者只是自己的标准。而招聘员工则必须定量定质，不能找个业务员也跟找老板娘似的，那大概率是会干不好买卖还得赔钱。

3、学区房没别的，首先就是溢价高租金低。因为不会有租客会为用不上的学位来付房租，人家没那么傻。而一般学区溢价都在30%左右，也就是比非学区房的房租收益要少30%。

其次是升值。在学区房概念兴起以来，得利最多的基本都是老破小，就因为价格高，普通家长们买不起户型大的商品房，所以总价低就成了第一需求。因此，东西海的商品房，这些年的升值普遍低于北京大盘。

例如京香福苑，非常好的小区，什么都好，就是近些年升值慢。这里2000年的盘，当年均价9000，作为二环内真不算贵，是北京大盘的接近3倍。一直到2008年学区房概念火爆之前，这里的升值没有走低，2万67，依然是大盘的接近3倍。但现在看看，作为如此好的商品房，单价和周边老破小差不多了，甚至被反超。而现在北京大盘已经6.4万了，京香福苑相对跑输了。以后的趋势我不敢预测，但在学区房如此贵的情况下，总价低依然是家长的最主要需求，商品房很难说能跟上。

4、学区房再一个就是政策风险。这东城区是最典型的，近几年已经被拖累了。本来东城的清北率等等就不如西海，再加上真多校等政策，导致不少牛校学区的房价走低。比如府学史家等等，曾经和金融街平起平坐，至少也是和中关村分庭抗礼，德胜等学区当时都不带玩儿，现在价格却比这些学区都低了。以后会怎样同样是说不好，政策和成绩都无法预测，走一步看一步吧。

5、所以，投资学区房在我看来并不属于真投资，而是一种情怀，或是执念。都知道炒房客买房最专业，但北京的学区房价格和他们有多大关系吗？因为实在犯不上，同样的投入得不到同样的回报，租金低升值慢还弄不好有风险，何必呢。投资其实并不追求高利润，也不讲情怀，只看理性的数据分析，避险是第一位的。

6、总之，一般来说投资学区房，都不看什么户型和品质，就找最小的房子，相当于赌一把，因为那才是很多家长的首选，赌的就是有更多的家长来接盘。就像西城的荣丰2008，如果没有学区房炒作，依然会是西城最便宜的商品房，除了户型小总价低没别的优势。但正因为如此才成了神盘，涨幅北京第一。以后会不会延续就看家长能否持续焦虑了。

所以如果想买学区房，那就别选自己喜欢的，尽量买户型小的，只有这种房才总价低，才更有空间。但我建议还是投资非学区房的普宅，风险低，收益也或许更高些，至少租金高。仅供参考。