西湖区第一梯队学区房，她撤回不卖了

星洲花园实景

这两天，星洲花园的业主王女士，在打听了小区的市场价后，打算把挂牌在售的房子撤回不卖了。

1

王女士三年前打算卖掉这套自住多年的老房子，面积是133㎡，5楼跃6楼。

星洲花园对口的是星洲小学，初中是文华中学，“星洲文华组合”，属于家长心目中的西湖区第一梯队学区房。

星洲小学

2021年是杭州楼市高峰期，学区房溢价更高，按照当时小区的市场价6-7万元/㎡，王女士的心理预期是900多万元，所以挂牌价报了1000万元。

当时，她打算卖掉老房子后，在城西置换一套带电梯的120㎡次新房。由于那时候她要出国读书，房子挂在中介门店后，就不怎么上心去管了。

等她今年暑假回国，发现小区房价跌了很多，中介说她的房子目前市场价为500多万元，而且顶楼还不一定卖得掉，除非把价格挂得再低一点。

王女士算了一下，假如成功卖掉老房子，到手只有500多万元，在城西也很难置换到面积相近、地段热闹的次新房，还不如撤回不卖了，重新整理一下自住。

2

常言道，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

星洲花园二手成交量和价格走势，也是杭城老小区这半年来以价换量的行情体现。该小区今年春季月成交量都是零星个位数，6月份成交量明显上涨，共计成交了11套房源，成交均价为4.92万元/㎡。

星洲花园

早在2019年，当时是杭州启动“公民同招”的第一年，星洲花园的成交均价就已突破5.1万元/㎡；到了2021年，有房子的成交价接近8万元/㎡。

小区80多㎡小户型，2022年的成交价就可以到500-530万元，120-130㎡中大户型的挂牌价格在7万元/㎡以上。2022年上半年的月成交均价，最低6.1万元/㎡，最高6.7万元/㎡。

随着教育资源均衡化的推进，星洲花园的成交价也调头向下。2023年星洲花园的二手房行情一度走入冰点，上半年甚至有几个月都是零成交。面对胶着的市场，房东们不太愿意降价，导致有价无市，偶有零星成交。

星洲花园

2023年9月中旬的时候，星洲花园有一套101㎡的成交价是575万元，当时小区的成交均价维持在5.7万元/㎡。2023年10月下旬，一套144㎡的高楼层电梯房，房东本来一直挂价799万元在售，最终以760万元成交，单价比9月份降了5000元/㎡。

2024年1月，星洲花园成交了3套，有中高楼层的两套123㎡，成交单价为5.2万元/㎡，一套87㎡高楼层的成交单价为5.17万元/㎡。

3

星洲花园目前有120多套房子在售，万黛兰居挂牌均价5.78万元/㎡，红树林挂牌均价5.45万元/㎡。其中三房户型有126-128㎡的户型，两室朝南，客厅朝南；有130多㎡的户型，三室朝南。

据小区附近的中介透露，学区房通常有个特征，面积大的单价低，面积越小单价越高，星洲花园也不例外。

目前有几套204㎡的跃层四房大户型挂牌总价800万元，挂牌单价3.9万元/㎡，是小区挂牌单价最低的几套了。还有191㎡、220㎡的挂牌单价4.16万元/㎡、4.29万元/㎡，在小区里单价也算比较低的。

小区多套50-59㎡小户型的挂价超过6万元/㎡，大部分78-102㎡的挂价在5-6万元/㎡，120-137㎡的挂牌价4.5-5.6万元/㎡。

星洲花园

6月份成交的低楼层130多㎡，成交价为620-630万元，折合单价大约4.7万元/㎡；52-59㎡的小户型，成交价270-300万元，折合单价大约5.2万元/㎡。

据中介透露，星洲花园的买家，不少人的购买意向是买二楼或三楼，因为这些客户家中大部分都需要老人接送孩子上下学，如果楼层太高，老年人爬不动。

星洲花园这种没有电梯的多层房子，高楼层不具备优势。顶层5楼跃6楼的130多㎡，中介说成交很少。今年春节前后曾有一套191㎡的顶楼大户型成交，成交价是700多万元，折合单价3.66万元/㎡。

4

星洲花园开发于2002年左右，属于杭州城西较早开发、规模较大的商品房楼盘，建筑面积有22万多㎡，是一个依据新加坡居住理念规划建设的小区。

星洲花园以多层房源、小高层和少量排屋房源组成，小区中间有市政道路经过，分为南区和北区。

星洲花园

作为学区房，其地理位置优势明显，离小学和初中都很近，步行轻松可以到达。文新街道在城西是人气很旺的商品房小区板块，星洲花园家门口就是地铁文新站，蒋村公交总站也离得不远，公共出行相当便利。走几分钟就能到骆家庄农贸市场，市场门口的餐饮美食一条街，远近闻名，烟火气十足。

星洲小学近两年入学是红色预警，报名学生超过招生计划数时，就根据落户先后时间排序，有可能要被调剂。比如今年报名阶段就有少数星洲小学的一表生，被调剂到竞舟小学就读，不过校方表示，一表调剂生在小升初时，享受与星洲小学在读学生同等待遇。

中介说，由于今年6月份星洲小学报名时对落户年限的要求是满三个月，而西湖区其他一些第一梯队的学区房，落户年限需要几年，很多想买西湖区学区房的家长，就来看星洲小学的学区房。

高教新村

除了星洲花园，如华苑公寓、嘉南公寓、高教新村等也属于“星洲文华组合”学区，基本都是小户型居多，近期成交单价与星洲花园接近。嘉南公寓70多㎡的成交价大约400万元。

6月份高教新村成交了8套，75㎡成交价大约350万元。由于小区内低价房子卖得差不多了，以前75㎡的成交价大约320万元，现在涨了20万元。桂花城也是星洲小学学区房，近期125㎡成交价600多万元。

王女士说，她向星洲花园的邻居们打听过了，文华中学近两年中考的成绩比较亮眼，尤其是今年的中考成绩在杭州公办初中里面排名前列。她觉得住在星洲花园生活很方便，学区的价值依然存在，没必要降价急售。她准备接下来再观望一下市场，择机再看看是否置换次新房。

文字：张巧英编辑：鲁晨

审核：金萍丁艳