意外 绿地底价进塘栖 地价6480 利润率超40%？

在全省一波土地热潮中，今天余杭商住地成交地块显得特别意外：塘栖商住地由绿地以底价总价，楼面价不仅不到五位数，还是罕见的6字头：6480元/㎡。

虽然地块内有3万方集中商业和1万方酒店的自持要求，有一定的运营要求，但即使把这部分商业按综合地价拦腰对折，以3000元/㎡估，实际楼面价也不到7700元/㎡。

且地块的精装修房价限价高于板块在售新房价格，本项目若取政府限价进行销售，以上述实际楼面价估算，利润率超过40%。

出让过程和结果可戳直播传送门

3月10日塘栖地块成交情况

限价：高出周边每平米1000元

绿地本项目周边在售项目有随塘、雍澜府、合景·观棠明月，区域内高层的在售精装均价为20000元/㎡左右，洋房的在售精装均价为22000元/㎡，联排的在售毛坯均价为32000-35000元/㎡。

本地块容积率1.4，限高24米，项目规划为洋房的可能性较大。以地块23100元/㎡的精装修限价（均价）看，高出板块在售洋房每平米1000元左右。

而从去化量上来看，自2019年以来，塘栖板块月均去化约50套，去化速度较慢。绿地若以所限均价作为销售价格，无疑有较大压力。

规划：3万方集中商业+1万方酒店

地块规划显示，商业计容建筑面积（计容=纳入容积率计算）不小于地上总建筑面积的25%，商业部分须设置不少于3万方的集中商业和不少于1万方的酒店一处，需要100%自持。

同时，地块监管协议中明确要求，房企需引入一家已运营30个及以上，运营总面积不少于100万方的集中商业运营企业；需引入不少于3000㎡的进口产品直营超市，超市运营方需在全国范围内已运营50家及以上门店；需建设一座四星标准的健康功能酒店，酒店运营方须拥有3家及以上五星级酒店资产，并自行运营15家及以上酒店经验，以及自行运营3家及以上已开业的健康功能酒店经验。

塘栖小城市核心区商住地块7

周边项目信息表

测算逻辑：

①住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

②地块车位价格按照15万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

③地块精装价格按照1500元/㎡计算；

④毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

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