6万人摇的西溪公馆，二手房成交价基本等于开盘价

西溪公馆

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刚刚过去的5月，杭州二手房成交榜单出炉，总成交量超8000套。

当大家的目光都聚焦在TOP20榜单上时，西溪公馆有一条“惹眼”的签约数据，一套169.7㎡的房子，签约总价451万元，折合单价约2.6万元/㎡。

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西溪公馆二手房价格在一路下调，但成交价竟低于当年开盘价？我们找到了经手的经纪人，了解实际情况。

“这套房子我了解的，451万元是网签价，实际的成交价是475万元，单价约2.8万元/㎡。”

资深经纪人小林介绍，该房子楼层不高，位于3楼，今年3月首次挂牌，当时挂牌价593万元，4月份调过一次价，直降75万元至518万元，其间带看过31次，从挂牌到成交仅2个多月，成交周期比较短。

“该买家比较特殊，本身是做生意的，想多留一些资金在手里，所以全款付清。他找了平台做抵押，抵押出来的金额500多万元。抵押后，实际他掏出来买房的现金只有30多万元，目前本金先不还，每月只需要付利息即可。”

小林说，这种操作方式在一些企业老板、做生意的人中较为常见，他们要么是手里想多留现金但又有大房子的居住需求，要么是专业投资买房，等到手里资金充裕后或一次性把本金付清，或将房子卖了变现。

“普通买房人不建议这么操作，能正常按揭还贷款还是按正常程序来，毕竟多出来的抵押费不是一笔小数目。一般来说，抵押费高达3%，如果抵押出来500万元，那么费用就是15万元。”

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根据经纪人的描述，我们查看了当年的开盘数据，该套房子的销售价约464万元，单价约2.7万元/㎡。从2021年交付至今，时隔三年，总价仅高出11万元。如果原房东是贷款买入，那亏本无疑。

“像这样不赚钱的房子，如今在西溪公馆相当常见，能平进平出就算理想的了。”附近经纪人阿娟介绍，目前该小区有170多套房源在挂牌出售，单价低于3万元/㎡的有近10套，近期能成交的价格普遍在2.8万元/㎡左右。

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关心杭州楼市的应该都知道，西溪公馆拿地11年、“鸽”了8年，项目开盘时已是准现房，以“6万人摇”轰动楼市。

小区包含小高层、洋房、排屋三类产品，共2217户。排屋先领证销售，高层、洋房分2次开盘。第一次开盘是在2020年5月，共959套房源，均价27917-28023元/㎡，2张预售证加起来一共吸引6万多人登记，平均中签率约2%；第二次开盘是在2020年9月，共1213套房源，均价32803元/㎡，吸引4892组家庭登记，中签率24.8%。

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当时，市场正处于上行期，倒挂红利明显，2021年3月西溪公馆南区交付，6月北区交付，2000多户业主全部收房。

正如买进时大家所想，交付后及时出货的那批人的确获得了不菲收益，甚至有些业主还期待着行情继续上扬而惜售。

“交付后的半年是高峰，业主普遍心态在6.5-7万元/㎡。”阿娟说，小区内约140㎡的户型高峰时以750万元成交过，单价达5.3万元/㎡，当时有买家以650万元买进都觉得是捡漏了。169㎡左右的户型价格普遍在800多万元，当时不满两年还有增值税，买家付出的成本较高。

曾经非常火热，现在有些落寞。

这两年西溪公馆的价格一路下调，从单价5-6万元/㎡下跌至4万多元/㎡、3万多元/㎡，再到如今的不足3万元/㎡，一步步下探。

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“我有一个客户在2021年高位接的盘，当时想着买来自住改善居住环境，以730万元买入了一套139㎡。这两年居住体验不是很好，想再置换，但无奈市场价已经不足500万元，现在很纠结，若狠心卖了置换就要硬生生亏本200多万元。”

当时没摇到的购房者纷纷感叹：感谢当年摇不中之恩！

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走进西溪公馆，园区景观并不差，楼间距还挺大，绿化养护得也不错，外立面石材干挂，虽然年久有些显旧，但仍看上去质感不错。

那为何价格遭遇滑铁卢，甚至有卖家亏本出售？

除了大行情的变化，最重要的原因是投资客比重太大。

经纪人老陈介绍，西溪公馆的投资客分为好几种。一种是当年凑钱买的，还有“拼单”的，这类人这几年基本陆陆续续出货了，毕竟压在手里成本太高；还有一种就是专门的炒房客，有实力的买家，当时摇中买入基本优先买大户型。这部分人手里不缺房子，但有的预期太高，在高峰时没有出货，再到后来行情下滑导致一直握在手里。有些甚至看到有低价房源还在抄底买入，用来“平仓对冲”。

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未能成功出售的这批人基本会用来出租，有些是群租房，一套四房户型会隔成五房甚至六房出租，原本两个卫生间，会改装成三个甚至四个。这样势必带来漏水、噪音隐患。“很多业主前期买来自住，后来想换走，也正是因为租客太多，居住体验不好。”

另外一个原因是户型老旧，不符合主流市场需求。比如60㎡左右的一房户型，目前基本没有人接手；89㎡左右的户型有的只有一卫，且格局不好；140㎡左右的户型，只能做三房，若是要做四房，还得花费一番心思改装，且采光不好；大户型中约226㎡面积，四房三厅三卫，3个卧室，1个书房，但书房设在了主卧内，只能算“假四房”。

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老陈说，西溪公馆这两个月签约了近15套，主要还是地理位置不算差但价格却足够低，以周边工作的客群为主。同样400多万元的价格，在西溪公馆能买到140㎡甚至160㎡的房子，但在附近的小区却只能买120㎡以下面积。

老陈建议，现阶段政策利好，但买房不要着急，最好多个小区多套房子进行对比，找到自己最想要的再下单。