扶不起的城东新城，还会有惊喜吗

杭州，这座充满无限生机的城市，在时间的渲染下，生长迹象越来越具象化了。

去年新增6条地铁线路的它，城市骨架圈越大了；SKP等顶级商业的不断入驻，身上的新衣也越发的华丽；不知名开发商不断涌现，让更多房企参与到与城市同频生长

生长逐渐实体化的杭州，城市化与城市更新已经是毋庸置疑的事实，快速发展的城市化红利也已经开始陆续兑现。

杭州作为一个新城，每每重磅规划出炉之时，我们都为之鼓舞，然而快速向上发展的同时，都避免不了发展带来的弊端，成为城市建设的遗憾。

今日我们挑选了城东新城，谈谈它的遗憾。

割裂的城市界面

提到城东新城，杭州东站始终是绕不过的话题。

杭州东站作为杭州承载客流的第一站，在人口流入方面的优势是独一无二。但在我看来这份优势并不匹配城东新城本身，或者说两者不能划等号。

首先，大量的人口流入放在其余任何一个板块或是一件求之不得的事，但人口的过渡停留，导致人口层次混乱，不明确。而这与城东新城高端改善居住板块属性相背离。

其次，杭州东站动线设计的缺陷，可以说“糟蹋”了城东这块福地。

以地面站场模式为主的杭州东站，城市割裂严重。

铁路轨道、沪杭高速路、地铁建设等各种原因，城东新城存在着诸多“断头路”。

断了26年城东主干道的新塘路、仍未打通的东宁路与蔡阳路、新风路和运河东路之间的断头路等，交通连接的不通畅一定程度上产生了割裂感。

其次，杭州东站的东西广场，其两者城市界面也有着巨大的反差。

西广场目前整体城市观感较差，而佳兆业印月作为西广场第一个新盘，未来它的到来还是会有一定程度的提升；反观东广场，万象汇等商业体的存在，整体氛围还是相当醇熟的。

不管是交通体验还是城市观感断层等各方面，城东与杭州城区彼此之间的融合度依旧不高，让城东新城成为了一个较为独立的板块。

我们试着来猜想一下，倘若杭州东站不在城东新城，后者的板块价值是不是会更高。

城东新城的区位优势是不能磨灭的。武林新城、钱江新城以及城东新城所形成的三角站位，所呈现的现状至少不会是现在的局面。

本质上的不匹配让城东新城无法发挥先天上的优势，可能是城东新城最大的遗憾。

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产业的匮乏

被定位为枢纽商务区的城东新城至今都没有牢靠的产业支撑。

此前的城东新城在相当长的一段时间内，都是以轻工业为主，缺少如高端制造、金融数字等产业的聚集。

例如东站附近空荡荡的写字楼依旧很扎眼。

而这带来的负面影响是板块自身潜在的需求以及购买力是比较弱的，无新生资源的接手也在一定程度上制约了板块的成长。

当然城东新城也不是没有自救。它在普福区块尝试搭建属于自己的新兴产业群，但从目前所收获的效果并不好。

直到现如今，基于杭州限售范围不断扩张的大环境下，关于城东的价值点呼声才刚刚起来。

当然，产业也不是张口就来的。虽然未来科技城和滨江已经是国家级优秀企业的集聚地，但也经历了漫长的时间磨练。

毕竟像未科和滨江这种区域，杭州也就如此几个。

对于城东产业的遗憾我们不可否置，但何尝不是一种机遇呢。

商业的孱弱

商业的孱弱对于城东新城已经不是一两天了。

以杭州东站为界，整个杭州大城东真正具有影响力的商业综合体也只有东站万象汇一家。

虽然顶着万象汇三个字，但仅3.5万方的商业体量显然不能很好的领导城东新城商业的发展。

尽管有西子国际、三花国际、杭州之翼以及在建的港龙城等，但总感觉整体分量不足，没一个能打。

反观城西遍地开花的商业综合体，城东新城商业匮乏的背景显然已经不符合整个杭州东进的脚步。

不过，正如我上面提及的，商业匮乏虽是一种遗憾，但一些烂尾的商业综合体总能带来一些惊喜。

6月17日，港龙城官宣就王府井入驻杭州港龙城展开了新一轮磋商，双方表示目前合同谈判和评审已进入关键阶段。

或许，王府井才是城东新城真正等待的商业boss。

诸多遗憾因素的叠加，也造成了在经过相当一段时间后，我们才能喊出城东新城补涨的口号。

位于城东的千万级叠墅花语天境中签率骤降至4.9%、西广场的佳兆业印月首开4.6%的中签率等等，曾经流摇的城东新城也开始转变了。

其实放在之前，城东新城不受购房者青睐还是有原因的。

单从4.7万/㎡的均价来看，不少地方都会是不错的选择。滨江、钱江世纪城等肯定是首选，至少一定程度上相比城东新城会好上不少。

总的来说相比同质板块，竞争力还是弱了一点。

当然，我们也不能过分苛求一个板块要发展的多好，每一次的规划都有利与弊，我们更多的还是期待利大于弊，这样对于不管生活在这个地方的人们还是就城市生长而言，都能往好的方向迈进。

可能，时间才是城东新城变好的最佳方式。