万科又开始调整架构和人员了

这两大公司交由本部直管，优势在于能够更直接、更集中地对重点项目进行操盘和管理，提高决策效率和响应速度，同时也能够更有效地进行资源配置和成本控制，劣势则是在管理灵活性和对当地市场的敏感度上不及区域管理。

曹江巍接替卢冰重回北方

一般而言，组织变动都伴随着人员调整。不过，万科此次调整整体上保持了原核心班底的人员。唯一的变动即广佛公司原总经理曹江巍接替卢冰，重回北方负责北京区域，而卢冰则调任新成立的办公事业部。

卢冰是万科北京区域的一名“老人”，2005年其就已经担任万科北京公司的副总经理，曾为北京万科拿下多个项目，此后卢冰调任天津，执掌天津万科，于2019年重回北方区域担任副总经理，协助彼时的区首刘肖负责北京公司的工作。

2021年对于卢冰而言是具有转折性的一年，这一年，万科原北方区域首席合伙人刘肖离京，调回总部任职，卢冰开始担任万科北京区域首席合伙人。

但公开资料显示，2021年，万科北京区域对集团的营业收入贡献仅有13.79%，当年该区域的权益净利润还亏损了3.83亿元，整体权益净利润为-1.45%，是当时集团七大区域中唯一负值区域。

作为集团的重要销售支柱，万科北京区域最近几年业绩表现呈现一定波动性，截至2023年底，北京区域对集团的销售贡献仅有13.5%，远不及上海区域的34.2%和南方区域的23.7%。

最近几年，房企组织架构调整均是以业绩为导向，能者上，反之亦然。万科北京区域最近几年的成绩或许是此次换人的一个重要因素。

接替卢冰管理北京区域的是曹江巍。据公开资料显示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入万科，曾任沈阳万科工程管理部总经理、助理总经理、副总经理。2010年，万科进入山西，成立太原公司，曹江巍被任命为太原公司总经理。2019年，曹江巍被调任至万科青岛公司，担任总经理。一年后，他又去往万科广州公司。在担任广州万科总经理期间，房地产市场面临下行压力，但是广州万科多个项目依然取得了不错的成绩，不少项目进入全市TOP10销售之列。

此次接管万科北京区域是曹江巍重回北方，亦是其职业生涯的新起点，万科北京区域能否在激烈竞争的环境中走出疲态、实现破局，这将是曹江巍面临的挑战。

作为万科体系的老将，卢冰虽然从北京区域离开，但万科仍然为其安排了新的职务——新成立的办公事业部负责人。

这个部门的主要职责是进一步提高万科旗下商业、办公资产的经营效益。换言之，该部门聚焦的是经营性业务。

公开资料显示，卢冰在万科任职期间，曾致力于推出新型业务和“小镇生活模式”，在长租公寓和城市更新等领域都有实践经验，这也意味着卢冰可能在经营性业务方面具备一定的管理能力，与万科的新业务部门比较适配。

销售业绩被动“瘦身”

在业内，万科一直是市场敏感度较高的企业，无论是最先喊出“活下去”还是对内进行的组织优化，万科具有一定的行业风向标意义。

按照房企以往的经验，一般是以年度为周期进行组织架构调整，万科亦不例外。但今年以来，万科调整组织架构的频率和力度都更高更强。

实际上，万科在今年早些时候已经对多个区域进行了组织架构调整。例如，在3月份，万科对南方区域和上海区域进行了调整，其中南方区域由原来的12个公司变为8个，上海区域则由原来的15个城市公司重组为8个地区公司；随后4月份，万科北京区域也开始城市合并。不难看出，万科对组织“动刀”的区域都是旗下业绩重镇，而这些调整正意在促进城市间的资源整合和人才的灵活调配，集中优势管理资源，提升效率。

毕竟，在当前的形势下，房企在销售端依然承压，作为头部房企的万科也不例外。

在组织架构调整消息传出的同时，10月11日晚间，万科披露了2024年9月销售及近期新增项目情况。总体来看，万科的销售业绩还在被动“瘦身”。

数据显示，2024年9月，万科实现合同销售面积123.1万平方米、合同销售金额174.2亿元，环比8月，万科的销售情况已有所回升，但对比去年同期，万科的销售面积同比下降超36%、销售金额同比下降超45%。今年前9月，万科累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，基本与去年持平。

不过，今年国庆前多项楼市重磅政策集中发布，也让市场信心得到显著提振。据第三方机构统计，今年国庆期间，22个重点城市房地产认购面积环比上升12%，同比上升26%。趁着政策东风，万科多个区域在国庆期间的销售也创造了新战绩，比如万科南方区域国庆七天销售额就超过了9月全月的销售额，有项目单盘来访就突破2000组，成交也创下当地销售数量第一的记录。

在业内人士看来，万科选择在此时优化组织架构既是惯例，或许也是顺势而为，希望在这一波新政支持下更好把握市场窗口期，提质增效，为业绩增长提供动能。

对于此次调整，万科方面也表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。在当前各类支持市场稳定的政策陆续出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策带来的市场机遇。