中海大境能够复刻琶洲南TOD神话吗？

2024年是离火九紫运，有人说九运的开启对文化事业的促进有推动作用。

今年的广州楼市好不热闹，新房市场呈现一片「你方唱罢我登场」的气象。

2月份开盘的就有天河的越秀世界大观观樾、华润天河润府，还有海珠的中海上涌地块（中海大境）。

今天的主角是上涌果园中海大境。

中海大境的地块是去年9月12号拍下的，折合楼面价5万2。

目前只知道户型有125、142、165、190、270方的全南向全四房户型设计，价格还没有出来。

从开发商角度来说，最好的定价就是「挠痒痒」：

让客户觉得有点贵了，但不买又有些可惜，最后咬牙拿下。

这种定价对刚需客户不太好使，对改善客户屡试不爽。

显然，这次我们大中海的定位，不仅仅止步于普通改善。

270平的豪华大平层总价，已经结结实实捅破「2000万」这条改善和豪宅这条分割线。

相较于华润天河润府今天「开盘即开渠」的销售作风，中海这台「利润机器」的做法显得格外硬气，也算是给市场注入一支剂量不多的强心针了。

这让我想起同为海珠靓地的另一个盘——哦，那个傲睨得志的琶洲南TOD，那个不可一世的琶洲南TOD啊！

相同的配方能不能调制出一样的市场疗效呢？

这真是个值得思考的问题。

前阵子我看了篇文章，讨论的是中海大境未来能否成为中轴线的「新峻林」。

之所以这样对标，我想大概是横向以天河与海珠为两个阵营，轴向以中轴线为边界：一北一南，有点意思。

今天我想用另一个视角来剖析天河的「北乔峰」和海珠的「南慕容」，不一定对，纯属娱乐。

中海大境所在的位置，板块应该是海珠区府（楼盘就在海珠的物理中心，而1公里处正是当地区府）。

你对照一下天河的区府，是不是学铁商的配套都齐全、资源相对丰富些？

不要说天河，就是近郊的番禺黄埔，他们的区府也是如此。

反观中海大境这边，配套的学校、11号大环线、万达广场等等，「学铁商」也是一一俱全。

天河的区府在天河公园板块，主打一个「一半公园一半城」概念，工作生活两相宜。

海珠的区府在万达广场这边，板块也有人称为广州大道南，「公园」大概只能指小区公园啦；至于「城」嘛，去琶洲其实也不远。

因此，用「中轴线」来切割，北乔峰是峻林，南慕容是大境；用「区府」来划分，南慕容是大境，北乔峰应该是天逸。

介于峻林和天逸都是蚂蚁盘，而中海大境是只大笨象，所以这样的类比，总觉得哪里不对劲。

今天接到一位咨询客户，她的问题就是「既要」「又要」太难选盘了。

手心手背都是肉，牺牲哪一块都肉疼。

她有一句话点醒了我，她说，「要有六边形战士，预算加点也ok，就是难选！」

她讲的是她自己的买房问题，我跳跃性地想到了海珠西的六边形战士光大花园。

从出身背景和产品力来说，真正的六边形，唯有锦榕湾而已。

都是海珠，都是低密度大盘，都是中海血统，都有学铁商，而海珠老区府可是从西部搬到中部的。

因此，现在的中海大境，我更愿意称之为海珠区中部的六边形战士，光大花园的究极进化版。

这两年海珠区冒出的新盘太多了，西边的和樾江湾、北边的方圆美林滨江壹号、敦和的四季和颂、南边的沥滘三剑客（海珠新城、西派粤府、湖景峰）、蹭东边琶洲概念的珑璟台（龙潭村）和湖光悦色（土华村），还有中海的「儿子们」

大大小小参差不齐的楼盘不胜枚举，把那些买房人的眼睛都看花了！

像中海大境这样面面出色的楼盘，已经不多了。

其实内卷的岂止是海珠，老大哥天河今年的竞争也是异常激烈。

拜暗淡的市场所赐，有些聪明的开发商终于踏踏实实在打造产品上下功夫了。

有人选择三分钟泡面，有人选择三小时煲汤，呵呵。

「我以为有一种人是永远不会嫉妒的，因为他太骄傲。」

中海大境，它太骄傲。

曾经有一份调查数据，说我国首次购房者平均年龄27岁，是世界第一。

而美国是35岁，日本是41岁。

当后来的市场变成：打新是储蓄，而买房更像是消费，只能感叹：

这个世界越来越保守了。

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