天瑄城3月来袭！丰收湖和它的隔壁，以及隔壁的隔壁的隔壁⋯⋯

在杭州楼市里，丰收湖板块也许是最让购房者纠结的板块之一了。

单看2021年丰收湖板块的表现，从频频流摇到低中签率，到有楼盘限售5年，再到流摇，板块内新房中签率上上下下，像慢慢悠悠坐了一回过山车。

而影响中签率的因素中，“板块拯救利器”龙湖天街可以说占据其一。1月份，丰收湖综合体地块正式公布了案名：龙湖天瑄城，天街购物中心定名为“上城天街”。

据了解，天瑄城住宅部分预计3月首开，本月中下旬预计开放售楼部。有销售透露，目前保守统计已有至少两千组客户，等到开盘有可能会触发社保。届时天瑄城住宅会引爆板块吗？丰收湖会迎来丰收吗？

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丰收湖不只是一个湖

“丰收湖是继金沙湖之后，杭州又一个人工湖。”到过丰收湖的购房者，都会听到这一句介绍。

占地205亩的丰收湖公园，风景优美，生态宜居。2020年开园的时候，很多杭州人前来打卡。如今，这里是周边居民散步休闲的好去处。

但丰收湖不仅仅是一个美丽的景观湖，它更是一个宏篇布局。

丰收湖公园

跨越两区的丰收湖，是上城区和临平区合力打造的。围绕丰收湖，政府规划了一系列城市配套：商业综合体、国际会议中心、会展中心、星级酒店、写字楼等。

丰收湖公园东侧，过了杭海路，是中国杭州算力小镇。这里还有蓬勃发展的数字产业，坐落着中国电商直播第一城，未来还将打造浙商企业总部基地。从开湖到造城，一系列规划逐个落地，催生板块蝶变。

板块配套比较丰富，德胜高架、东湖高架、钱塘快速路等方便自驾出行，地铁9号线、1号线从这里穿过，未来9号线四站即把丰收湖和钱江新城二期连通。板块与市中心可实现半小时生活圈。

因为地处杭州城东，目前板块可共享城东的商业，以及城东、下沙的医院等配套。

除了暂时学区不那么强势外，拥有数字产业、城市资源、生态湖区的丰收湖，还是比较宜居宜业的。

天瑄城效果图图源：透明售房网

丰收湖综合体的规划及出现，则为板块增加了助燃剂。天瑄城位于九堡街道三胜街与九环路交叉口，东侧紧挨着丰收湖公园。

从去年3月份地块出让消息公布，到5月第一次集中供地时丰收湖综合体地块众望所归被龙湖拿下，很多人鼓掌欢呼，板块热度随之升温。

回看去年3月-7月间的开盘，以前随到随买的项目，不仅需要摇号了，而且中签率走低，基本在10%左右徘徊。敏捷源著天樾府、中旅时光里各有一次推盘因为中签率低于10%限售5年，观湖之宸最低一次的中签率是10.8%。

有了地标综合体的丰收湖，置业顾问对标起金沙湖都更有底气。

而8月推盘潮过后，随着楼市整体进入观望期，丰收湖板块的中签率快速升高，甚至再度出现流摇。

购房者举棋不定了。毕竟，这是个没有价格倒挂的板块。板块内新房3字头的限价，不高不低，也没有那么大诱惑力。

现在，龙湖第八座天街重磅来袭。助燃剂本尊来了，会掀起什么样的风浪呢？

预计3月首开的龙湖天瑄城，住宅可售部分共有13幢15-16F高层，户型面积约98-129㎡，精装限价33400元/㎡。一共786套房源，预计分三至四次开完。

丰收湖综合体总体量超60万㎡，融合生态和商业，集住宅、商业、酒店、办公于一体。在板块对项目的定位中，这里还是丰收湖龙湖新零售总部。项目计划总投资93亿元，预计2025年竣工。

虽然板块供应有限，但只身应战的天瑄城想必威力会比较猛，难摇也可以预见。会由此，让人们认识到一个激活了价值的丰收湖吗？

2

隔壁九堡，能否被带至新高度？

丰收湖综合体其实不只是丰收湖的牵挂，也是兄弟九堡的期盼。

除了服务丰收湖板块，丰收湖综合体还将弥补整个九堡甚至城东商业综合体的空缺，带来板块配套升级。

九堡位置不算差，另一个邻居是声名鹊起的钱江新城二期。但是九堡新房无倒挂，常年处在洼地。

这个几乎纯粹的居住区，自身商业不强，国芳购物中心一鸽再鸽，仍未开业。好在离主城区不远，逛大商场主要依赖钱江新城的万象城、来福士，要么就是龙湖金沙天街。

板块内鸽盘好几个。去年相继开盘的合生创展名邸、北辰聆潮府，高层精装均价跟板块限价一致，均为33400元/㎡，开盘当天都没有售磬。

钱塘云庄效果图图源：透明售房网

板块内最后一个鸽盘德信钱塘云庄预计2月底3月初开盘。

钱塘云庄位于之江东路与九睦路交汇口，距离在建的地铁9号线九睦路站仅约400米，项目南边，隔着一个杨公公园就是钱塘江。

钱塘云庄规划了9幢高层，366套高层和13套合院，预计一把全开。高层是精装，外立面铝板+玻璃+涂料，看上去品质在线。合院是毛坯。从透明售房网上看，高层户型127㎡、139㎡，均设计成了四室两厅格局。合院户型建面230-270㎡，采用了苏式园林的样式，做得相当用心，这也是主城区为数不多的低密产品。

2018年8月，德信以楼面价20024元/㎡拿下这块宅地，拿地3年，项目已成了准现房。园区内有会所、泳池，据了解交付时间为2023年3月底，但开盘价格未定。

聆潮府效果图图源：透明售房网

板块内北辰聆潮府，114㎡的户型还有少量可售房源，高层精装均价33400元/㎡。

作为一个相对成熟且发展多年的主城板块来说，九堡的新房价格不算高，一二手房也几乎没有价差。

位于九堡沿江的宋都阳光国际，据透明售房网公开信息，挂牌均价4.48万元/㎡，签约均价3.6万元/㎡。非沿江的二手房，转手率不高，价格也一直上不去，成交单价基本在3-3.5万元/㎡。

对购房者来说，价格便宜的九堡是上车的机会。而如何带动板块二手房的活力，除了对丰收湖综合体的期待，购房者也对优质产品的价格操碎了心。

在钱塘云庄的购房群里，大家天天在讨论跟钱江新城二期紧邻的项目价格。如果均价能定3.8万元/㎡，抑或开盘价能冲上4万+，对板块整体都是有益的事情。

九堡的价值，能随着这两个项目的到来，被重新发现吗？

3

价格洼地的下沙，未来成长空间价值几何？

如果考虑在2022年上车，300万左右的预算，差不多的地段，可以顺着九堡往东再走走，下沙还有不少3字头甚至2字头的房源可以挑。

跟九堡不同，下沙虽是价格洼地，但二手房交易活跃，保利东湾、伊萨卡国际城、观澜时代等小区，经常出现在二手房榜单上，说明这里人气旺，居住氛围浓厚。

杭州第一条建成运营的地铁线路1号线，是通到下沙的。虽然距离主城区远，但下沙始终被这个城市惦记着，自身活跃度也始终都在。

金沙湖被成功打造成了配套成熟、什么都有的CBD，地铁、天街、五星酒店，还有将于2022年建成投用的金沙湖大剧院。板块也拥有了更接近4字头的限价（37500元/㎡）。

最近几年，绿城、融创、万科等头部开发商，也纷纷进驻下沙。去年4月份，绿城打造的春风金沙更是成为“爆款”，以7.5%的中签率，235套房源限售5年。

看看今年下沙有哪些供应吧。

杭臻源效果图图源：透明售房网

金沙湖核心区仅有杭臻源在售，户型面积约105-142㎡，剩余200多套房源，精装限价37500元/㎡，楼盘与金沙湖、地铁1号线下沙西站距离较近。

下沙开发区，去年登场的三个楼盘，今年还有在售房源。

去年吸引了板块最多人才的湖印光年府，还有约502套房源，主力户型105-139㎡。由万科打造的湖印光年府春节前开过三次盘，次次售磬，热度远超周边楼盘。

杭曜之城主力户型105-142㎡，还有约604套房源；杭望云潮城主力户型同样105-142㎡，还有约568套房源。

这三个靠近商贸城的楼盘，互为邻居，与地铁1号线高沙路站、金沙印象城之间步行距离可达。精装限价都是30000元/㎡。

江山云樾府效果图图源：透明售房网

位于大学城北的江山云樾府，主力户型89-128㎡，还有800余套房源，精装限价更具优势：26200元/㎡。

广宇下沙元成项目规划图图源：杭州市规划和自然资源局

另外去年12月份拿地的广宇下沙元成项目，规划了8幢20-26F可售高层，户型面积还未公布，限价相对降低，精装限价27500元/㎡。按照通常的开盘节奏，今年下半年有可能入市。

一是钱塘快速路的组成部分——下沙路隧道预计今年6月建成通车。项目西起下沙片区宝华路西侧，东至下沙片区23号路东侧，与艮山东路过江隧道连接。

从地图上看，隧道西面是江景家园，东面出了隧道就是杭四中下沙校区。这条贯穿下沙东西的隧道，也许能让下沙与主城区的通达性更为便捷。

另一件事，钱塘科学城要建成什么样？围绕这个议题，钱塘区1月份召开了一次座谈会，下沙14所高校的负责人悉数到齐。下沙要走未来科技城的路，在产学研一体化上发力。

钱塘科学城被称为城市东部的未来，对标的是城西科创大走廊，而钱塘科学城的底气，就是高校集聚的下沙大学城。

当产业、高校、科研深度融合，假以时日，相信我们一定会看到一个不一样的下沙。