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声明：房产赠与继承流程较为复杂，需视具体情况而定，本文最终解释权归上海馨昊房地产经纪有限公司，有任何疑问，请联系馨昊顾问为您解答。

自2021年7月24日起

特别提醒：自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天我们就讲讲赠与和继承需要办理所需材料流程有哪些，以及税费详情。

二手房（住宅）赠与过户流程：

二手房（住宅）继承过户流程：

二手房（住宅）赠与过户所需材料：

1）赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套；

2）受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份；

3）产权证复印件一套；

4）户口本（若是直系亲属，能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）；

5）经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填写，交易中心会自行公证，无需自己办理；

二手房（住宅）继承过户所需材料：

赠与需要注意哪些问题

1、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产；

2）房产中有抵押不可赠与；

3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与；

4）赠与合同不可委托签署；

5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）；

ps：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。

例如：业主张三将名下独有的一套房产的10%的产权赠与给了其朋友李四（非直系赠与），即针对该房产，张三持有90%的产权份额，李四持有10%的产权份额，张三与李四之间不能就该房产再进行交易。

办理继承时需要注意哪些问题？

1)遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产；

2)被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押、是否共有的情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务；

3)对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另一部分则应归在世的一方所有；

4)在被继承人生前立有遗嘱或遗赠抚养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠抚养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定；

5)办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理：

①遗嘱继承人放弃继承的

②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的

③遗嘱继承人丧失继承权的

④遗嘱无效部分涉及的遗产

⑤遗嘱未处分的遗产

7)在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定；

⚠️特别说明：份额的约定和赠与

如果产证上在份额那一栏：已设定“共同共有或按份共有”，就不能再重新设定份额，比如不能变成1%和99%，如果需要变动份额，除非是夫妻之间或按照买卖；

如果产证上在份额那一栏：“显示空白”，那么先去档案馆查询房产是否有设定了份额，如果原始档案中没有任何约定，就可以重新设定份额，比如变成1%和99%。