郑州四环内洋房盘点，改善客户必看

01.

今天，我们来聊一聊郑州的洋房。

毫无疑问，洋房的品质高于普通高层住宅，价格方面又比别墅更具诱惑力，居于两者之间的洋房自然受到改善人群的青睐。

可以洋房，何必高层？

我国的洋房发展至今已有一个多世纪，起源于租界，是西洋文明的生活方式与中国文化交织的产物。

真正的"洋房"不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。

并且洋房进入中国之后，为了适应市场环境与成本控制，开始在产品的各方面“做减法”。

大批小面积、高密度、低配套的伪洋房，打着所谓高性价比的幌子，滥竽充数迷惑市场。

目前，我们普遍把6层左右的低密多层住宅称为洋房。一般首层赠送花园，顶层赠送露台。

因为修建洋房占用的土地比较多，所以洋房普遍集中在郊区一带。

比如惠济北及南龙湖两个板块的洋房起步较早，但后期发展乏力。

荥阳洞林湖、雁鸣湖、白沙绿博及平原新区板块作为新兴板块，依托优越的自然景观资源发展，吸引品牌开发商进驻，发展后劲十足。

02.

个人认为，作为改善产品，除了居住舒适度要高，周边的配套也要跟得上，这样才叫享受生活。

下面郑州房产团队盘点了郑州四环内在售和待售的洋房项目，项目排名不分先后。

✈管城区丨龙湖雅宝天钜

项目动态：在售洋房面积约142-150-155㎡，洋房标准层20000元/㎡，三层22000元/㎡，首层32000元/㎡

点评：项目占地69亩，楼面价4842元/㎡，容积率3.49，共规划了4栋洋房、7栋高层和1栋商业公寓、1所幼儿园。

洋房标准层为一梯两户，其中一二层为带花园复式产品，三层为大面宽带露台的产品，四层以上未标准层洋房。

项目位置很好，距离2号线二里岗站实际约780米。其洋房不受主干道影响，洋房产品在主城区本就非常稀缺，复式产品更是少见，南向入户花园给人独门独院的感觉。整体来说性价比不高，地缘改善客户可以重点考虑。

✈惠济区丨裕华晴园

项目动态：在售洋房为138㎡、143㎡，精装修均价20000元/㎡

点评：项目占地约15亩，容积率1.5，规划了1栋5层洋房、1栋7层洋房，还有1栋小高层。

洋房产品2梯2户设计，带装修，洋房户型设计的不错，南北双阳台，多为三开间或四开间朝南，南北通透。

项目位置很好，距离地铁3号线同乐路站实际约560米。周边配套齐全，最大的问题是地块太少，被老破小包围，小环境会差一些。个人认为价格不算贵，自住不错。

✈中原区丨康桥玖玺园

项目动态：在售洋房户型面积约142㎡，精装标准层23500-25500元/㎡

点评：项目共占地105.61亩，容积率4.19，规划1栋商业、1栋9班幼儿园、1栋商务办公、4栋7-8层洋房、3栋13-19层住宅、1栋29层住宅、5栋32-33层住宅。

项目最大的优势是位置好，门口就是在建地铁6号线，交通便利，配套齐全。劣势是项目业态复杂，包含住宅、商业、办公、安置房等，好在后期康桥会分开管理，康桥物业这个时候也显现出较大优势。

✈管城区丨盛澳金尊府

项目动态：二期洋房户型面积约177-202㎡，价格预计22000元/㎡

点评：项目在售二期位于团结路北、腾飞路西，用地面积11791.15平方米。容积率3.49，共规划2栋34层高层住宅，4栋6层别墅，2栋2层商铺。

项目距离地铁5号线七里河站约500米，距离4号线果园南站约400米。周边配套齐全，交通便利。

另外创新街小学已经投入使用，产品方面也是大户型为主，整体偏改善。个人感觉性价比还行，主城区洋房稀少，位置好的，硬伤少的项目更不多了。

✈金水区丨清韵·颐景苑

项目动态：在售建面约130-200㎡洋房，毛坯均价25000元/㎡

点评：项目占地约23亩，容积率3.49，共规划了2栋6层洋房，2栋高层（分别为19层和33层）。社区共有510户，地下车位485个。

项目位于二环内，周边有地铁3号线凤凰台站，新栋外国语学校等，配套齐全，交通便利。产品方面洋房最小面积130平，户型设计不粗，南北通透，三开间朝南，200多平的户型南北双阳台，实用性较强。

✈金水区丨康桥东麓园

项目动态：在售洋房建面约143㎡，均价约25000-27000元/㎡

点评：项目占地约84亩，容积率2.5，规划9小高层和6栋洋房，其中还有一栋8层挑高复式洋房。除了复式洋房，其余均为精装修交付。

项目位于杨金片区，周边配套欠缺，公共交通匮乏，自驾出行便利。产品方面设计不错，作为康桥高端产品，品质方面同样值得期待。综合来看，性价比一般，如果在杨金片区置业，自住的话这个项目可以重点考虑。

✈郑东新区丨正商善水上境

项目动态：在售洋房建面约200平，均价约35000元/平

点评：项目占地约102.5亩，容积率2.5，规划12栋洋房、7栋高层。洋房外立面采用石材，呈现效果还是不错的。

项目周边配套基本完善，大多数业主已经入住，烟火气渐浓。交通方面距离东三环较近，距离在建8号线和12号线胡庄站仅200米左右，交通便利。

✈郑东新区丨正商珑水上境

项目动态：洋房房源在售，均价为37000-42000元/平，建面约145-180㎡

点评：项目总占地约87亩，容积率1.69，规划18栋7F洋房、1栋物业用房和1所幼儿园。社区共有598户，地下车位990个。

项目靠近北三环，与地铁8号线郑大一附院站直线距离约360米，东侧与郑大一附院一路之隔。距离医院这么近，健康上有保障，但后期出行堵车恐难以避免。

产品方面比较纯粹，主要以142㎡和177/183㎡的四房为主，产品设计基本南北通透、三面朝南，采光通风效果很好。

✈郑东新区丨正商丰华上境

项目动态：前期咨询中，开盘时间待定，后期将推出洋房房源

点评：项目占地约68亩，容积率1.69，共计474户，停车位784个，规划13栋7层洋房和1栋物业用房。

项目在正商珑水上境南侧，两者配套相差无几。产品方面都是多单元多层洋房，集中绿化较少。主力户型三开间朝南、南北透通设计，产品纯粹。毛坯3.2W左右的价格，性价比还是很高的，不过后期好像要变精装了。

✈郑东新区丨绿城·湖畔雲庐

项目动态：在售洋房户型面积约149-165-169-195-212-249㎡，精装成交均价36000元/㎡

点评：项目位于龙湖东北部区域，占地约84亩，容积率1.69，规划16栋7层洋房、一栋9班制幼儿园及一个地下会所，总户数522户。

项目外立面为大面积玻璃幕墙+局部石材+真石漆+金属格栅，美观度挺高的。周边距离龙湖中环东路、北三环较近，自驾出行方便。

✈郑东新区丨永威上和院

项目动态：在售建面约195-486平洋房，标准层均价约53000~60000元/平

点评：项目占地约71亩，容积率1.7，规划有12栋7+1层洋房，层高3.2米，2梯2户，一层送地下室及庭院，顶层送阁楼。

项目位于北龙湖住宅核心区，靠近公园，周边环境不错。产品方面进口手工砖+金属扣板外立面，户型方面边户大多为两开间朝南，过道狭长。价格方面这个级别的已经不能用性价比来衡量了，只有喜欢和不喜欢。

✈金水区丨融创中永中原大观

项目动态：洋房建面约132㎡，均价为21000元/㎡

点评：项目总占地约141亩，在售二期占地约66亩，容积率4.99，规划5栋高层、3栋洋房、2栋住宅公寓。

项目距离4号线杨君刘站约700米，交通便利，其洋房产品前面有高层阻挡，采光会收到较大影响，当然这也是其价格较低的主要原因。之前有传洋房特价一万五左右，如果有能力买到性价比还是不错的。

✈金水区丨融创蘭园

项目动态：在售洋房5#约140㎡，均价约27000-28000元/㎡（毛坯）

点评：项目占地约64亩，容积率4.99，规划4栋洋房、4栋高层和1栋幼儿园，总户数2001户。

项目位置很好，周边配套齐全，交通方面有农业路和地铁5号线，学校方面签约了纬五路二小。最大问题是容积率高，距离安置房较近，整体居住舒适度一般，好在洋房户型设计不错，如果想在主城区选择洋房的话可以考虑。

✈金水区丨美盛北龙台

项目动态：在售洋房建面约143㎡，均价约27000-28000元/㎡

点评：项目占地约35951.08平方米，容积率2.6，规划1栋7层洋房，10栋16层小高层，配建一所幼儿园。

项目位于杨金片区，周边配套较为欠缺，西侧的龙源路即将与北龙湖连接，对项目来说是个优势。

项目地块狭长，比较难规划大型的中央景观。产品方面精装修标准较高，143平的三房做到四开间朝南。综合来看，项目性价比一般，同样的价格在片区内还有更好的选择。

✈郑东新区丨金茂如意府

项目动态：在售洋房约143㎡、165㎡、185㎡，均价约38000-41000元/㎡（带装修）

点评：项目占地约83亩，容积率1.69，规划15栋7层洋房产品。

项目距离6/8号线交汇站小营站约400米，6号线预计2021年年底运行，8号线预计2023年年底运行。产品方面硬件配套很丰富，各种科技加持，但是最后落地怎么样还是要打一个问号。

✈惠济区丨绿都青云叙

项目动态：二期在售洋房面积段为135平和144平，带装修均价18000元/㎡

点评：二期占地约52亩，容积率3.0，规划5栋高层、4栋洋房。总户数990户，地下车位945个。

目前项目周边配套还稍微欠缺，对面是郑州财经学院，相信后期这里会热闹起来。与2号线贾河站实际距离约1.7公里，自驾的话比较方便。

二期洋房为一梯两户，面积段为135-144平，带装修性价比一般，周边环境配套需要时间改善。

✈经开区丨青风公园二期

项目动态：在售洋房145、159㎡，毛坯均价20000元/㎡，预计2022年9月交付

点评：二期占地约109亩，规划6栋高层，8栋洋房，容积率1.99。其洋房产品户型共有145㎡/160㎡/196㎡三个，高层最小户型123㎡起，社区更纯粹。

二期地块比一期更大、更方正，这样利于中央景观的设计。交通方面距离3号线二期600米左右，后期可以享受到地铁的便利。

✈金水区丨鸿园

项目动态：在售洋房建面为130-165㎡，带装修均价约24000元/㎡

点评：在售六期占地约133亩，容积率1.29，由11栋洋房、19栋叠墅及1栋幼儿园组成，共618户。

六期采用了时尚轻盈的现代风格，外立面还引入了大面积玻璃以及银白色或深灰色铝板，颜值比前几期提高了不少。

洋房户型多为大三室，客厅开间给力，达到别墅标准，后期可以根据需要把客厅隔出一个卧室，变成四室。

✈金水区丨康桥香麓湾

项目动态：两栋洋房待售

点评：项目占地约133亩，容积率2.0，规划16栋小高+2栋洋房+5栋叠墅，共1010户。

洋房产品有164平和282平两种，其中164平层高3.15米，282平为一二楼复式结构，带地下室和小院，层高3.3米，客厅餐厅挑高6.6米。

✈金水区丨天伦城

项目动态：在售洋房建面约140㎡，均价18000-19000元/㎡，预计2022年11月交房

点评：天伦城首期占地73亩，容积率1.99，规划14栋住宅包括5栋高层和9栋洋房，高层为18-29层，洋房规划为6-7层。

项目最大优势就是教育了，配建九年一贯制公立学校，小学已经确定为优胜路小学，中学宣传为郑州七中。除此之外，还有一所私立双语幼儿园。

✈金水区丨建业河畔洋房

项目动态：将推出建面约143㎡的洋房房源，开盘时间待定

点评：项目共占地约180亩，共规划42栋7-11层洋房产品、1栋九班幼儿园及两栋配套用房。

项目优势是临贾鲁河，纯洋房社区，只有143平一个户型。社区纯粹，但是洋房最高为11层。目前周边配套还较为欠缺，特别是教育，另外就是飞机噪音。

✈二七区丨郑州华侨城

项目动态：3号院在售，规划有建面约143平洋房，洋房15500-16000元/平米

点评：3号院占地约59亩，容积率约1.99，共规划12栋住宅，包含7栋洋房，5栋18层小高层；规划总户数547户。

3号院西邻幸福路小学，北依OCT文化艺术中心，南侧是两块市政公园绿地，东侧是金水河畔的绿化和配套。

✈二七区丨盛润运河城

项目动态：在售洋房约143㎡，四~六层均价19000元/㎡，首层、三层均价24000-25000元/㎡，预计2022年6月交房

点评：项目首期占地73亩，容积率2.99，规划规划7栋高层、6栋洋房、1栋幼儿园，总户数1416户。

其洋房产品1/2楼送地下室，3-5层送露台或半阳台，6层送阁楼，赠送面积还是挺多的。

周边有在建地铁7号线，配套目前较匮乏，需要时间完善。综合来看，性价比不高，但是洋房产品还是不错的，地缘改善可以看看。

✈管城区丨融创城

项目动态：洋房140㎡，均价洋房一楼23000元/㎡，标准层18300元/㎡

点评：融溪园占地约82亩，容积率3.0，规划了14栋住宅(10栋32层高层+4栋7-8层洋房)，规划总户数1400户，停车位1501个。

这一期的位置无疑是目前推出的几个地块中位置最好的，临河，距离高架、垃圾中分拣站较远。

✈高新区丨龙湖景粼玖序

项目动态：洋房132-143平，均价18500-21000元/平左右；预计2022年底交房

点评：项目占地105亩，容积率2.99，规划12栋洋房，1栋小高层，3栋高层和1座幼儿园。

项目位于高新主城，周边配套齐全，交通方面有地铁1号线和在建地铁8号线，出行便利。

龙湖的洋房、景观、物业在行业内口碑一流，品牌实力很强。在南龙湖的龙湖天宸原著交房效果不错，如果想在高新区选择洋房的话，可以重点考虑下。

✈中原区丨裕华城

项目动态：洋房待售

点评：项目首期占地约112亩，容积率3.49，规划有10栋高层+6栋洋房+1栋幼儿园，规划总户数2502户，停车位2534辆。

项目已经签约伊河路小学西校区，该小区为总校直管，属于纯正血统的西校区。交通方面周边有地铁1号线和14号线，实际距离约700米。

洋房距离高铁线较近，后期会收到一定的噪音影响，能不能买，还是要看开盘价。