看房网｜别再观望了，楼市下半场依然还有机会

最近的深圳楼市实在有些惨淡。

前一阵子二手房成交量跌至谷底，现在就连新房市场都不再那么抢手，甚至东部出现了某个新盘认筹人数甚至不足40的现象，让不少人大跌眼镜。

政策高压之下，大部分人还是想再观望观望，但比你有钱的买家绝对会毫不犹豫地出手——

看看最近的法拍房市场吧，大部分的案例还是“价高者得”；热门新盘依然不缺实力买家，均价约8.5万一平的华润城润府3期公寓还得摇号选房·····

指望深圳房价大跌是不可能的，现在的情况就是横盘在那里了，继续观望下去不是办法，反而是临深的一些城市恰好有不错的选择。

最突出的一个例子就是去年的东莞，松山湖二手成交价突破6字头，城区二手房成交价突破4字头，全市房价涨幅远远甩掉深圳；

还有广州的南沙，去年一大波人挤进南沙买房，引得政府不得不收紧购房政策······

楼市下半场，谁会成为下一个东莞？临深城市还有什么机会吗？结合最新的政策利好，看房网主编马斯特先给大家简单地梳理分析一下。

另外，传统的“金九银十”已经来到，建议大家趁着假期时间出去逛逛，实地推荐考察一下东莞、珠海、佛山等城市，一边旅游一边看房，说不定就会打开你的买房思维。

1

俗话说，买房跟着规划走，我们不一定非得划哪买哪，但要读懂政策，跟着大势走。

横琴升级，前海扩容，都是粤港澳大湾区国家级的战略规划，仅仅只看楼市就太狭隘了。

先看经济数据，2020年的大湾区GDP总量超过11万亿元，这意味着珠三角9市和香港、澳门2个特别行政区，凭借不到全国0.6%的面积，就创造了全国12%的GDP！

经济增长方面，除了广州和深圳两位大哥一如既往地稳定，珠海去年的表现可以说是非常亮眼。

珠海市GDP同比增长3.0%，珠海的城市经济活力竞争力、城市综合经济竞争力分别上升至全国第5位、第24位，在《全球城市竞争力报告》中经济活力排名全球第39位。

而与此同时，自己的邻居澳门则受到疫情严重影响，元气大伤。

据统计，2020年澳门GDP收缩56.3%，博彩服务出口、其他旅游服务出口分别下跌80.4%、73.4%，整体服务业出口额下跌74.9%。

尽管一直在做调整，但单一的产业结构始终限制了澳门经济发展的空间。

再来看政策，前几天，中共中央、国务院印发的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（以下简称“《方案》”）全文第一句话里的内容就是——

“建设横琴新区的初心就是为澳门产业多元发展创造条件。”

在总体方案里，提到了四个方向，分别是高端制造、中医药、文旅会展商贸和金融产业。

《总体方案》明确提出，对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税，将有利于澳门经济适度多元发展的产业全部纳入政策范围。

对在合作区设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。

此外，《总体方案》还明确，横琴粤澳深度合作区上升为广东省管理，也就是和珠海市平起平坐了。

最后回到楼市，横琴粤澳深度合作区不仅利好横琴、澳门，也利好它周边的版块。

对于横琴来说，目前的房价平均已经快到5万/平，而目前在售的新盘中冶逸璟公馆均价也达到了6万+/平，中冶逸景公馆最高备案价已经突破7万/㎡！

一来，深珠通道的起点就在唐家湾，终点在深圳前海，一旦开通，深珠半小时通勤圈就会实现，住在珠海，工作在前海。

二来，唐家湾板块本身经济不错，作为国家高新区有很多企业进驻，同时珠海现在也在积极地引进深圳的企业。

另外还有西部的热门版块，航空新城也值得一看。

相对于高新区，航空新城最大的优势就是居住舒适，配套比较完善。

航空新城是城市副中心金湾的中心，这里有金湾区图书馆、航空城市民艺术中心、学校等配套设施。

在售的楼盘价格也不算高，龙光玖誉湾、九洲保利天和、碧桂园华发滨海天际、融创云水观棠等价格在2.5-2.7万/㎡。

总体而言，究竟哪里更适合自己，还是要实地亲身感受一下，根据自己需求来定。

2

前海扩容落定

看好深圳宝安，东莞滨海湾新区！

周一，传闻已久的前海扩容终于落定。

面积从14.92平方公里扩容至120.56平方公里，大小南山、宝中、蛇口，海洋新城、机场片区、大铲湾均进入前海范围。

方案一出，大家普遍认为宝安成了这次前海扩容的最大赢家。

这里引用中国城市经济专家委员会副主任宋丁的观点——

无论是扩区面积还是总面积占比，宝安都大幅高于南山。

从另外一个视角看，南山已经拥有前海超过10年，而宝安刚刚拥有前海，由此可见，什么叫后来者居上，这就是典型的后来者居上。

尤其对深圳这样一个土地匮乏、对土地极度渴求的城市来说，在既有的市域土地面积中，由国家直接设定的顶级改革试验区，其中三分之二以上的面积花落宝安，这对于宝安来讲意味着什么？这显然是不言自明的。

由此可以预见，宝安的发展必将驶入快车道，宝安必将也必须借助大前海的独特优势强力推进跨越式、跳升式的发展，十四五就是第一波大浪，我们拭目以待。

的确，此次宝安的福永、福海、沙井等相当一部分地区，直接纳入到了前海合作区，有利于深圳的西部产业的高质量发展，能吸引更多的企业和产业入驻，吸引人口促进经济发展。

但不得不说的是，这份意料之中的大礼包似乎来得有点“太迟了”！

因为在深圳政府频繁的调控之下，西部楼市的天花板已经被压得死死的了——

之前对标深圳湾的宝中一下子熄火，均价几十万一平的房源全部消失，如今身份变高了，但身价却起不来，业主们怎么高兴得起来。

一直受到前海概念的影响，从沙井到宝中的热门版块都已经涨幅到顶了，大家对此的期待也不会太高。

反东莞受益的可能会更大，因为它的滨海湾新区就紧邻着刚升级为前海的海洋新城。

熟悉东莞楼市的朋友都知道，东莞房价最早涨起来的一批是凤岗、塘厦等临深镇街，尤其当深圳西部领涨的时候，那个时候不限购的东莞临深就成了大批深圳客的天下。

而如今，滨海湾新区和深圳前海也只是一河之隔，这里会不会重现长安、凤岗一样的历史，还要看具体的规划和时间了。

这里先解释一下，东莞的滨海湾新区范围由威远岛、沙角半岛以及交椅湾三部分组成，它的产业规划多，居住用地少。

与松山湖高新区一样，无论威远、沙角还是交椅湾，目前整个滨海湾新区内并无一手洋房产品在售，范围内洋房供应仅靠为数不多的二手房支撑，且可选十分有限。

其中，楼龄较新的金湾花园以及威远岛板块的滨江花园，挂牌均价已达约2.6万元/㎡。

需要注意的是，从去年开始，购买东莞二手房要求外地人满一年社保，而且官方不会承认两地社保，贷款会比较困难，大家如果前去考察，一定要提前做好准备。

3

南沙已经横盘，不要再妄想短炒

最后来聊一聊南沙，去年一年表现神勇，土拍频频破纪录，二手房挂牌价格破4万，但随着楼市调控和人才政策收紧，现在的南沙楼市惨淡的不忍直视。

七月份，二手房成交仅仅280套，八月份，二手房成交251套；上个月，南沙区新房网签成交828套，更是同比减少67.69%。

显而易见的是，南沙楼市已经转冷，这里已经不再适合那些追求短期回报的炒房客了。

但对于在广州、深圳上班的不少刚需群体来说，这里依然可以期待——

地铁18号线开通后，万顷沙到广州东站仅需要30分钟，甚至比黄埔、增城的部分区域都要更近市中心，南沙会承接大量来自市中心的刚需群体。

另外在粤港澳大湾区的背景之下，南沙坐拥多个港澳合作项目，可以吸引很多港澳企业和青年，例如预计明年开学的香港科技大学南沙校区·····

南沙的价值依然很高，这些利好都不是几年时间就可以兑现的，需要长线持有。