楼盘详评060 - 珠江新城中区 - 隽峰苑

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。

都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。

珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。

1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。

广州是一个典型的单中心城市，全市只有一个中心--珠江新城，通过珠江新城带动其他片区发展；而深圳则是一个多中心发展的城市，通过大数据识别，至少有五个市中心，分别是高新园、车公庙、福田CBD、华强北、罗湖“金三角”；正因为这种区别，在房产投资领域板块的选择上，两者是截然不同的。

依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。

《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》

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后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。

（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。

珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。

（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。

（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。

（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。

往后，我们会继续逐个详评中区的小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。

上期文章为大家介绍了珠江新城西区的汇峰苑，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城中区的隽峰苑。

隽峰苑共11栋32~33层塔楼，户型涵盖61.82m²二房~236.56m²五房，近学校、近社区医院、近商场，自住投资两相宜，适合刚需和改善型买家，推荐指数：4星。

隽峰苑基本信息：

小区地址：天河区珠江新城花城兴盛路10号

当前均价：80747元/平方米（政府指导价）

建筑类型：塔楼

建成年代：2007-2009年

开发商：路劲集团

物业：路劲物业

物业费用：3.5元/月/平方米

总户数：960

总车位：605

容积率：8.3

绿化率：30%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！

隽峰苑位于珠江新城中区，和上期介绍的汇峰苑相邻，商圈、教育、医疗等方面的配套资源为共用，详见下文。

（1）公园

珠江公园是珠江新城最大的公园，位于中区花城大道与金穗路之间，距隽峰苑约200米。

另外，临江带状公园距小区也只有780米左右；小区业主到这两个公园休闲健身，非常方便。

（2）交通

隽峰苑南临花城大道，北临兴盛路和金穗路，西临兴国路和冼村路，东临猎德大道，四通八达，交通优势突显。

●公交/地铁：

小区西侧有兴盛路口公交站，途经公交线路有20路、43路、138路、407路、547路、550路、778路、旅游公交3线、夜105路等，不换乘即可在珠江新城内部循环，或直达全市各大繁华商圈、公园景点和客运站场；地铁5号线猎德站距小区仅150米左右，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，公交/地铁出行方便快捷。

●自驾

隽峰苑距华南快速干线花城入口最近线路为2.3公里，正常情况下7分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。

（3）教育

幼儿园：小区附近1公里内有塾唐幼儿园、万锦幼儿园、广州佐治亚国际幼儿园和启赋幼儿园（国际）等；对比珠江新城西区的幼儿园荒，中区上幼儿园显得非常方便。

对口小学：配套小学为体育东路小学兴国学校，学校与小区南侧紧密相连，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。

注：去年天河区教育局曾对体育东路小学兴国学校等5所学校发布学位预警，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。

对口中学：天河区第一小学对应直升初中为天河中学（花城校区），学校位于小区南门处，初中学生自行上学放学非常方便。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

（4）医疗

●社区医院：广州市天河区冼村街社区卫生服务中心位于小区北侧的商业裙楼内，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。

●大型医院：小区附近的三甲医院有广州市妇女儿童医疗中心，距小区约1400米左右；此外，附近几公里内还有中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。

（5）商圈

小区日常生活所需，主要依赖小区底商，以及周边小区底商解决，其他生活娱乐消费需求可到南面200米处的优托邦时光，或到附近的东塔和西塔。

小区到西塔约800米，步行8分钟左右可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约500米，步行5分钟左右可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！

（6）文化资源

小区距广州大剧院约1200米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。

小区到广州图书馆约800米，步行8分钟左右即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。

广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。

小区到广东省博物馆约800米，步行8分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。

（7）领事馆

珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。

01小区园景

小区地下停车场入口位于小区西南角，即1期A1栋底层（上图）。

停车场入口再往东走数十米就是小区一期住宅正门（南），访客需要登记和出示健康码方能进入，如上图所示。

上图为正门的内侧，小区为封闭管理，进入小区查验较为严格。

正门进来处的小牌子上张贴着小区的总平面图，由此可看出小区住宅呈“一字型”分布（上图）。

上图为A1栋底层往花园东边拍摄，可见花园整体较为狭长。

上图为A6楼首层花园，东边有铁栏与二期花园分隔，铁门处设置有人行出入口。

上图为A1和A2栋首层电梯厅，中间为公共出入口，图片前方为A2栋电梯，图片后方为A1栋电梯（没拍出），二层以上彼此分隔。

上图是A栋中低楼层的南向景观，图片左下角的楼顶为对口小学，对面花城湾的住宅楼距小区约200米，相对开阔；图片右侧的道路则为兴国路。

上图是A1栋中低楼层西南向的城市景观，透过窗口往西南仰视，能看到环球都会和东塔。

上图是A1栋中低楼层北向景观，从图片可知小区4层为空中花园（商业裙楼楼顶），4层平台为一二期连通。

上图为一期与二期中间地面，为小区地下停车场出口。

上图为小区南侧的内巷，业主车辆从此路出去，直接通往猎德大道，图片右侧建筑为天河中学花城校区；图片后方与中学相连的则是体育东小学（图片没拍出），小区学童上学放学非常方便。

小区外立面以土黄色为主，低层部分框线为橙黄色，搭配绿色外墙玻璃，整体配色与周边同楼龄小区对比，显得较旧和“土气”。

02户型楼栋

▲隽峰苑小区平面图▲

（1）楼栋简介

隽峰苑共11栋32~33层塔楼，共分两期开发，其中一期为A1~A6栋，二期为A7~A11栋，地面被车库出口道路一分为二，形成两个相对独立的小花园。

（2）楼栋户型详细资料

隽峰苑共11栋32~33层塔楼，一期以大户型为主，户型包含136.77m²~182.69m²三四房；二期以61.82m²二房~85.92m²三房为主，但A11栋为188.02m²~236.56m²四五房大户型，具体的楼栋平面/户型图详见下文。

▼A1栋平面户型图▼

▼A2栋平面户型图▼

▼A3栋平面户型图▼

▼A4栋平面户型图▼

▼A5栋平面户型图▼

▼A6栋平面户型图▼

▼A7栋平面户型图▼

▼A8栋平面户型图▼

▼A9栋平面户型图▼

▼A10栋平面户型图▼

▼A11栋平面户型图▼

（3）户型选择

在户型的选择上，要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。

（1）噪音因素：隽峰苑东面靠近猎德大道，车流量大，东面的A11栋01和03单元较易受噪音影响；

（2）景观/通风/采光因素：南面中小学楼宇较矮，南向6层以上视野较为开阔，到花城湾的楼距约200米，小区呈"一字型"分布，各楼栋南向6层以上通风、采光、景观较好；

（3）居住需求：从实用性的角度出来，小户型因总价较低，适合用于学位房买家；从居住舒适性的角度出发，A1栋大户型餐厅带窗户，整体开阳舒适；具体还要综合预算的因素来选择，详见下文。

（4）买家预算：

预算800万~1200万的买家，可以选择A6~A10栋61.82~86.23平方2/3房，优选南向小3房户型，视野相对开阔，流通性相对强；

预算1700万+的买家，可以选择136平方大3房，即A2栋02单元、A3栋01单元、A4栋02单元和A5栋01单元；

预算2000万+的买家，可以选择166平方4房，即A2栋01单元、A3栋02单元、A4栋01和A5栋02单元；

预算2300万+的买家，可以选择181~188平方大4房，即A1栋01/02单元、A6栋01/02单元和A11栋02单元；

预算3200万+的买家，可以选择226~236平方的5房楼王户型，即A11栋01/03单元，优选01单元，南向通风、采光、景观更好。

隽峰苑于2007年开盘，当年的开盘售价为15000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？

从图表可出，隽峰苑开盘以来的年均增值速度是15.78%，15年间增值约8倍（以当前市场成交价计算）。

本期主要介绍了珠江新城中区的隽峰苑，共11栋32~33层塔楼，户型涵盖61.82m²二房~236.56m²五房，大中小户型齐全；小区近社区医院、近中小学、近公园，自住投资两相宜，适合刚需和改善型买家。

优点方面：

（1）地段位置优越，位于广州的宇宙中心--珠江新城，交通便利，两地铁线交汇，公交线路密集；

（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近；中小学校和社区医院紧靠小区，就医、上学非常便利；

（3）小区三面不靠主干道，大部分户型较为安静；

（4）楼龄较新，不足15年；

（5）一期全为大户型设计，2梯2户舒适度高；

（6）小区南面为中小学，建筑较低矮，6楼以上南向户型视野相对开阔，到花城湾的楼距约为200米；

（7）物业管理严格，外来人员严格查问事由、健康码、来访电子登记等。

缺点方面：

（1）附近高楼林立，中低层视野不够开阔；

（2）小区花园狭长且中间被道路分隔，花园的保养也较为一般；

（3）车位不足，配比仅为1：0.6左右；

（4）一期大户型虽为2梯2户，但物理分隔成1梯1户，各自梯间为密封的小空间，不透光不透气，压迫感强；

（5）建筑外立面配色较一般，对比同地段同楼龄其他小区显得更旧。

小区放盘价跨度较大，高低差价达到25%~30%；某些业主心态较硬，如中楼层以上88平方南向小3房户型；某些户型放盘单价则较低，如北向小户型以及大部分大户型；具体需要买家自行踩盘详细了解对比，或咨询专业人士。

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