土拍辣评：合肥“内容+地产”时代逐步来临

合肥（楼盘）热线？3656月25日合肥挂牌会落下帷幕，共计成交4宗地块，总面积832.76亩，总成交金额265458.66万元，约26.5亿元。[“裸”营销：龙岗房卖1万？房企晒五千楼面价“自白”]

他还综合分析此中土地出让方式产生的背景有以下三点：

一：社会发展对地产内容的需求增多，无论是政府层面还是社会层面和消费者层面，对内容地产的需求将进一步增加，未来土地出让和地产开发的侧重点将从地产+内容的形式变成内容+地产的形式；

二：多方利益博弈和价值均衡的结果，政府的短期政绩和长期社会效益；企业的短期利润和长期经营价值；老百姓（603883,股吧）的短期使用和长期收益价值，此三方面的利益和价值不均衡后果在以往的开发过程中引起的后果可谓是五花八门，使得后期地产开发在近期和远期，经营和销售做出一个平衡，此种情况也将使内容+地产的模式越来越多；

三：传统地产模式的不可持续性，高地价和同质化竞争和低利润促使传统开发模式的终结，对开发商形成三个提升的倒逼作用：1.提升自身管理水平，降低各项成本2.升级现有产品，研发新的产品3.需找新的商业模式，实现企业转型，其中第三点为战略性的选择，内容+地产的模式将会是不少开发商选择的方向之一；

鉴于以上三点，合肥未来内容+地产的土地出让方式将会是土地出让的一个不可或缺的方式

未来内容+地产的土地出让方式会有哪些特点，本人认为可能会出现以下几点：

一：以大宗地块挂牌出让方式为主，鉴于政府对土地财政短时间内依赖性依然较强，此类地块将以城市郊区和部分重点地块为主，大部分中心地块、优质地块依然保留市场竞价方式；

二：政府审查进一步严格，鉴于房地产市场政府企业相互“忽悠”的经验和教训，高大上的概念规划已经难以打动政府，政府一般会对土地出让做出比较严格的规定，从项目规模、经营内容、财政税收、社会效应等各个方面制定细致的准入门槛，对企业和项目两个方面进行资格审查，防止拿地企业违规操作；

三：联合拿地模式凸显，多家联合，优势互补；单个有资源有内容的企业将比传统巨头更有优势。地产开发商提供平台，联合企业提供内容，合肥地产发展由单纯的平台为王时代进入平台+内容的组合时代。

鉴于土地出让方式发生的重大改变，未来合肥地产相关企业或将面临新一步的挑战，新应变能力的培养，对房地产相关企业起到重大的影响。

对于开发商来说以下三方面的能力至关重要：

一：一枝独秀，必须要求企业具备独特的能力和资源，企业或是自身培养或是联合发展，必须具有跨越拿地的基本门槛的能力，目前具备这种能力的开发商合肥并不是很多，基本以外来企业为主，对本土开发商形成巨大的竞争压力；

二：二场统筹，由常规的官场+市场的统筹重心转移到官场+行业的统筹，官场统筹，是指开发商与政府的谈判能力，政府与开发商考的角度和要求都不一样，如何在政府的要求和实际操作之间寻找双方都能接受的利益平衡点，比较考验企业的智慧，磋商的过程往往需要好几轮，企业的谈判能力对企业的进入和后期开发营运都有直接的影响；行业统筹，是指企业对行业资源的整合能力，或是自身培养，或是联合开发，对行业资源的利用是拿地的基本要求；

三：三老满意，即老头子（政府）、老板（股东）、老百姓满意，内容+地产的开发模式是一个持续性的发展模式，需要平衡和照顾各方的短期和长期利益，包含政府的短期政绩和长期社会效益；企业的短期销售和长期经营；老百姓的短期使用和长期收益，根据同策咨询以往的操盘经验来看，只要过程中有一老不满意，则会影响整个项目开发成败的大局，所以对企业的综合平衡能力提出很高的要求；

内容+地产的发展模式是合肥市地产发展的新现象，将有效解决城市化过程中的有城无产、城市空城化的问题，真正做到产城融合，对合肥市城市健康稳定发展有着至关重要的促进作用。（365地产家居网汪京综合整理）返回合肥365房产网