2021年，北京买房攻略（六）

提问1：

回答1：

1、当然建议尽快出手啊，不可能等到好房源。换位思考一下，如果你们是业主，在明知道有上涨预期的情况下，会把条件好的房子低价出售吗？

我也说不好四五月份会是什么情况。从历次行情看，只要年底启动，就必定至少是小阳春。2005、2008、2012、2015，每次都一样，第二年发生了什么谁都知道。当然，等待时机的永远是大多数，所以每次错过时机的也是大多数，占比都在80%以上。

2、北京东部本来就是老工业区，出了广渠门就是“广东五厂”的地盘儿。这没什么可特别考虑的，土地早就都深层置换了。从潘老板的Soho现代城开始，哪个项目甭说掘地三尺了，基本都是30米。那个年代的土建成本不算太高，开发商犯不上省这点儿钱。

所以不必纠结什么化工渗透的问题，都是谣言。如果按这些标准，全北京就没有一个宜居的小区了。苦海幽州，不是沙坑就是盐碱地，连甜水井都少，整个朝阳又大部分是工业区，较真起来都不适合人类居住。但现代工艺都能解决，没必要纠结这些。

3、总之，建议能买就快点儿决定，今年不是去年了，房价上升的可能性越来越大。真正的时机都是事后总结的诸葛亮，现实情况是谁也不可能买到十全十美的。仅供参考。

提问2：

回答2：

2、限竞房，本来就是政府推出遏制房价的，不太适合投资。如果靠这种产品能得到超级回报，那他们岂不是炒房客的团伙了？开发商也不是慈善家，在明知道没有利润的情况下，没几个会甘心赔钱赚吆喝。

3、学区不用赌吧，应该带的，但这我不清楚。本来亦庄的学区就不错，不过连核心区都没什么溢价，对升值什么的帮助不大。亦庄是城南第一学区，但也仅仅是城南而已，和东西海还是有点儿差距的。所以如果是为了孩子上学没问题，考虑投资的话不用太多考虑。

4、总之，限竞房很适合自住。虽然有可能质量低于商品房，但基础工程是肯定没问题的，顶多是装修和机电一类降低些，都是细节。只是投资保值一般，毕竟是政策性住房。而且亦庄这两年的新房太多，限竞房也多，有可能影响板块的升值，需要时间来消化。
如果是我的话，买河西的次新商品房，相对自住和保值都能兼顾。比如枫丹壹号、金域东郡等等，价格不算高，但品质得到了市场验证，风险更低。仅供参考。

提问3：

章哥，东城安定门有个一居自住房。手里250万，想在清河，西三旗，太阳宫，北苑，天通苑，回龙观，买一个小两居投资房。买哪里合适？希望离安定门也别太远

回答3：

1、这么多板块备选，看来是刚有个想法，连资金预算都没做，那离买房还早着呢。北京这都涨过一轮了，尽早做准备吧。

2、250万首付，那总价预算多少啊？或者说准备贷款多少，能支撑多少的月供。买东西得说总预算，不能到4S店说：我兜里有十块钱，请问买宝马还是奔驰更合适？

3、这几个板块也差距有点儿大。先排除太阳宫吧，这里适合投资的动辄10万，一居室都困难，两居都上千万了。北苑的话新北苑相对适合投资，但租金略低，更适合自住+投资的。可5/600万也不好买不到两居，国际城应该有，可以看看。华贸城有Loft，70年产权的住宅，500万就能买到。

4、清河相对最合适吧，海淀区但没什么学区溢价。可以看莱圳家园、上林溪、强佑新城等等，这里房龄新的多，差不多能买到小两居。

5、建议先明确思路和方案吧，这种漫无目的的提问没什么意义，大概率错过时机。仅供参考。

提问4：

章哥！我们是二套资格，为孩子上学考虑再入一套。二套资格，首套小二满五唯一有公积金贷款，位置石景山九中附近，夫妻税前年入保守40万，资金能力有限，女方工作地蒲黄榆附近，男方五棵松附近。孩子2026年入学。需求：孩子小初上学，中等学区方便鸡娃为主，预算总价350万以内占坑。目前看的小区1：芳星园一区二区，十八中附小；2：北大地学区老破小，丰台一小五小学区；3：盛鑫嘉园，丰台一小丰益分校；4：兴隆都市鑫园，东城占坑；5.金顶阳光，对口九中，老人可帮带孩子。

资金方案1：买小一占坑，以租养贷，再租宜居小二。2：卖掉首套，提高首付，买小二学区自住。看了您很多帖子，觉得专业又实在，冒昧打扰，恳请指导建议，谢谢啦

回答4：

1、这学校的比较我不好有什么建议，不是搞教育的，只能是说个大概。

2、相对来讲，丰台北大地的学区肯定是最好的，不弱于东城的东崇前。且不说十二中是绝对的西海之外第一校，一小五小和二中都很强，其他中学也不弱。在这价格相比之下，没必要去东城买占坑的。另外北大地补课也方便，就在消防队旁边的冶金所里。总之，除了房子老了点儿，各方面都占优。

十八中学区是次选，成绩有可能超过九中，至少差不多吧。而且方庄的房子虽然塔楼多，但质量好，配套齐，社区氛围也好。毕竟是中国第一个规划型社区，又都是部委央企的公房。金顶阳光毕竟是两限房，也是塔楼多，各方面相比不如方庄。

一小分校我不清楚，这里应该算不上什么学区房了，和北大地方庄是不好比的。

3、资金方案。重要的是你们的现有房产是否好卖？北大地是丰台西部最好的学区，甚至影响到大兴和房山。在北京学区房上涨的情况下，这里也已经被传导到，房价正在上升。那如果你们现在的房子不好卖，则很可能耽误购买，至少是要多花钱，踏空的风险都有。

4、所以，如果能尽快卖掉房子，重要的是快速拿到房款，那就直接买能自住的两居。北大地的房子虽然老，但没什么风险，比东西海的风险低多了。如果不能尽快卖掉（或不能及时拿到钱），那就尽快买个占坑房吧，肯定也不吃亏。仅供参考。

提问5：

章哥，我目前有一套东城的自住房。想买第二套，400万左右的，目前看了亦庄的新房，您看亦庄升值潜力大吗？另外，亦庄河西板块和次渠板块的竞限房，各有利弊，您可以给个建议吗？

回答5：

1、如果注重升值那就最好不买限竞房。本来新房的投资性就弱一些，主要是前几年溢价部分（开发商利润）的耗散。而限竞房则更弱，毕竟质量不好保证。能理解为什么限制五年禁售了吧，就是为了让溢价散掉，免得在价值高的时候倒手。

限竞房是政策性房产，虽然没保障房那么严格，但政策导致其天然就不属于投资品。就像经适房、自住房、两限房、共产房似的，虽然价格相对低，但听说过有炒房客炒这种房吗？政府不是炒房客的同伙，费了挺大劲制定政策，目的就是打压房价。所以没必要冒险，买套房而已，犯不上和政府对着干。

2、亦庄的升值潜力肯定大，但近几年也说不太好，限竞房有点儿多，拖累了商品房。这种情况都得需要几年的时间来消化，就像当年的常营似的，时间长了也就无所谓了。所以如果是长期投资的话，那买亦庄肯定合适，短期有些说不太好。而且如果注重保值，那最好买次新房，相对好得多。这在河西不少呢，枫丹壹号、金域东郡、金茂的等等，都可以。仅供参考。

提问6：

章哥，我在北京有两套房，一套是石油附小学区房在住（80平三居），一套是清河安宁里小区（60平两居），家庭年收入税后75万，学区房每月房贷1.5万元，20年还清，有存款200万。现在北京楼市在涨，从投资角度看，我考虑把清河的老旧小置换一下，再添点钱换一个升值空间好的。请问现在是否属于置换的好时期？另外，有没有推荐的楼盘。（清河房子能卖410左右，加手头200万，另外可以再贷一点款）。多谢章哥！

回答6：

1、去年都是好时机，现在既然已经都知道在涨了，那就算不上太好的时机了。只能说还不错吧，应该能赶得上。

只是你们需要换房，那在这种时期必须缩短空白期，卖完了赶紧买，没时间观望，否则容易踏空受损。而且建议先做自己方案吧，别“可以再贷一点款”，这一点到底是多少啊？没有总价就谈买房，这有点儿不太好说。

2、410+200+？-税费=600万以上。如果是在海淀工作，那在清河本地置换就行，比如莱圳家园、上林溪、橡树湾、新硅谷等等，都没什么学区溢价，升值情况也都挺好。

如果是真的想置换，那就赶紧做方案吧。看来你这是刚有点儿想法而已，离真的行动还早着呢。在历次行情中，有想法的多，真正能顺利买到房的连20%都不到，否则也就没那么多遗憾了。仅供参考。