成熟区炸出个毛坯盘！双地铁，15000！除了学区，其他都不错

香澜公馆（经开区），预计6月中下旬开盘，推出2-1号楼建面约111、120、127、129平米毛坯房源，价格待定。

香澜公馆估计大家都比较陌生，其实小妹也没什么印象，最近突然冒出来一期新房源，位置在经开区还不错，一起来看看。

项目情况

香澜公馆位于神龙大道与车城西路交汇处，是香澜水岸的三期产品，香澜水岸总占地约8.9万方，一期、二期已经交房入住。

项目效果图

香澜公馆占地面积21426.17平，建面85454.12平，容积率2.75，绿化率35.3%，共规划439户，规划地下停车位680个，共包含三栋32-33层的高层。

项目楼栋分布图

关于开发商

香澜水岸是老盘了，这个名字估计大家比较陌生，不过他还有另外一个名字，叫做“爱佳798”，想必还是有部分人知道的。

项目开发商为武汉爱佳置业有限责任公司，从武汉市住房保障和房屋管理局官网查询发现，该开发商只开发过2个项目，一个是中环湖畔·臻园，一个就是香澜水岸（爱佳798）。

两个项目知名度都相对一般。

关于房源

既然提到这个备案了，我们干脆顺着往下说，来看看三期首推房源。

香澜公馆预计6月开盘，推出2-1号楼，从楼栋分布图可以看到，2-1号楼是中间那一栋。

项目实景图

2-1号楼与南面的1号楼楼间距大约58米左右，还比较大，侧面是神龙大道，没什么遮挡，光照还可以。

另外，2-1号楼对面是万科金域蓝湾的幼儿园，下楼就是主干道，出行还可以；缺点自然也是一样的，会比较吵，以及灰尘影响。

2-1号楼共33层，1个单元，3梯5户布局，1、2楼为架空层及物业用房，共计155套房源。

2-1号楼共包含3个户型，分别是111平米三房、120平米三房、129平米三房，具体户型图如下：

建面约111平米三房两卫C2户型

位于2-1号楼的最中间户，三开间朝南布局，户型比较方正；主卧带卫，带飘窗；另外两个次卧在一边，方便老人照顾小孩，也能提升主卧的私密性；进门客餐厅一体，空间感比较强；缺点是厨房对着客厅，会有一定的油烟，另外，两个洗手间在一起，动静分区做的一般。

建面约120平米三房两卫B2户型

位于2-1号楼两边的朝南户，也是三开间朝南布局，客厅阳台面宽较大，是个亮点；动静分区做的要好一些；面积比111平的大一点，舒适度也会更高；

建面约129平米三房两卫A2户型

位于2-1号楼的两头，三面采光的；不过不是三开间朝南，稍微有点遗憾；进门后没有走道设计，没什么面积浪费，实际使用空间会更大；南北通透设计，不过因北面是卧室，通透性大打折扣，相比起来，可能还不如前两个户型。

项目区位

香澜公馆位于神龙大道与车城西路交汇处，属于经开三环外片区。

项目位置示意图

小区位上，香澜公馆西侧是项目一二期，再西侧是东风阳光城，南面是车城西路、东风阳光城；东侧是万科金域蓝湾，北面是蔡家市场、蔡家花园。

项目周边示意图

区域交通状况

香澜公馆的位置在经开区还算是不错的，交通出行、配套等都还比较成熟。

地铁方面，从项目出发，步行约1.9公里左右可达3号线沌阳大道站，2公里左右可达6号线东风公司站，3、6号线均可在附近乘坐，就是步行距离稍远，最好是乘坐公交出来换乘。

项目旁地铁站点测距图

公交方面，香澜公馆门槛就有神龙大道蔡家市场站，目前有267、347、650公交线路经过，前往换乘地铁还是OK的。

项目附近公交站点示意图

另外，从图上可以看到，这一片的公交站点还是非常密集的。

自驾方面，项目门口的神龙大道可直通东风大道，然后上三环，东风大道路况不错，上三环还是非常快的。

项目自驾线路示意图

区域生活配套

商业方面：项目一二期已交付，有基本的生活设施，另外，项目周边也都是成熟项目，比如万科金域蓝湾、东风阳光城，都已经交付入住，生活氛围还是比较浓厚的。

蔡家市场实景图

大型商业方面，项目1.5公里左右有金凯购物中心，里面包含有中百仓储，3公里范围内还有经开万达，从项目出发前往经开永旺也比较方便。

项目周边商业示意图

经开万达

教育方面，香澜公馆规划自带一所公立幼儿园；项目下楼，马路对面即万科神龙幼儿园，距离很近；

万科神龙幼儿园

香澜公馆比较靠近开发区实验小学，附近还有三角湖小学、神龙小学，以及开发区第一中学、开发区第一初级中学、开发区三中等学校，距离基本都在项目2公里左右，还是比较近的。

项目周边学校示意图

根据2018年的开发区小学划片范围显示，香澜公馆所在的香澜水岸小区，对口小学为实验小学，也就是我们上面说的开发区实验小学，距离项目250米左右。

小妹在网上查了下相关资料，显示实验小学大概在经开区排名第四、第五的样子，区域内最好的小学应该是神龙小学，其次是三角湖小学（2个校区），然后是新城小学，再是实验小学。

实验小学

因此，整体说来，香澜公馆附近的学校比较丰富，选择较多，但是预计对口的学校相对一般。

医疗配套方面，项目300米左右可达社区卫生服务站，平时小孩打疫苗会比较方便；2公里左右可达协和医院西院。

项目周边医疗配套示意图

协和医院西院实景图

休闲方面，项目距离后官湖湿地公园不远，休息时可前往休闲散步，比较舒服；另外，江汉大学也在附近，学校环境也是不错的；武汉体育中心也在东风大道旁，方便去观看演出、体育赛事等。

武汉体育中心

关于价格

目前，香澜公馆对外放风价是毛坯15000元/平，大概是个什么水准呢，我们来两方面比较下。

1、对比区域内新房

经开片三环外其实没什么项目，我们把范围拉大一点也就4、5个，香澜公馆毛坯15000的价格，在这些项目中算是比较有优势的。

周边新房项目价格示意图

2、对比周边二手房

从链家数据上能看到，爱佳798小区的最新二手房均价为15067元/平，看上去似乎与新房价格持平，这种情况下，15000的新房当然可以入手。

不过，小妹看了下具体的房源成交信息，发现一点问题。

该项目毛坯二手房，大概可以卖14000左右，带装修的二手房才能上到15000，而且，项目前期成交基本全部都是90平以下的小户型，一方面可能是前期产品没有比较大的，另一方面也说明，或许大户型在这里并不太吃香。

而且，项目周边小区非常多，二手房价格也都有高有低，多数价位其实都在1.5万以内。

周边二手房价格示意图

我们购买新房最主要的原因有2点：1、价格相比次新房或稍稍便宜点；2、品牌品质会更好一些。

但是，目前看来，香澜公馆在以上两点并没有明显的优势。

优劣势分析

优势：

1、最明显的就是配套优势。项目周边基本2公里范围内，学校、商业、医疗、休闲等资源均有覆盖，而且选择较多，居住还是非常方便的；

2、出行较为方便。虽然不是正地铁口，但是基本2公里范围内可以乘坐3、6号线，门口有公交可以换乘；另外，自驾路况不错；

3、项目户型设计还可以，2个朝南户型都是三开间朝南，且都是三房两卫，功能齐全。

劣势：

1、开发商品牌一般。没什么名气，总共就2个项目，而且都比较早了，品质上会有点影响；

2、对口学校在区域内一般。刚好有个朋友在看这一块的房子，香澜公馆对口学校在区域内相对一般，因此，说学区房也不太合适；而且这一期都是比较大的户型，没有特别小的门槛不低，对于单纯想找个学区房的人群来说，成本高了点。