西安楼市新政满月观察：二手房成交量上扬，新房去化率走高

石青玲/发自西安

12月19日，西安楼市新政“满月”，一些微妙的变化正在西安市场悄然发生。

11月19日，西安市出台了楼市新政，支持刚性和改善性住房需求，进一步优化了二手房购买条件：外地迁入无房家庭，落户后可购买首套二手房；非户籍持《居住证》且连续6个月缴纳社保或个税，可购买二手房。

记者走访发现，多家中介门店均表示，新政落地后，二手房的成交量有所上涨，而政策利好叠加打折优惠也让新房市场的去化率有所提高。

二手房市场成交“翘尾”

历时198天，降价7万元之后，杨阳（化名）终于将位于西安市的一套房子卖出了。

自购房至今，杨阳夫妇一直在深圳工作，这套房子也一直处于空置状态，既没有装修也没有出租。2022年，杨阳与先生离婚之后，这套房子成为她自己的财产。5月中旬，她将这套房子以220万元的价格挂牌，198天之后最终以213万元价格出手，去年此时，她的这套房子价值260万元左右。

在这个月，很多二手房业主终于看到了成交的希望。“疫情政策放开之后，来看房子的客户少了很多，但是这个月的成交量一直在上涨，主要的客户还是一些前期看过房子的人。”链家的一位中介对记者说道。她给记者展示了金泰假日花城近两个月的成交数据显示，11月份，金泰假日花城共成交了4套，而12月截至17日已经成交了8套。

这种情况早在11月份就已经开始，西安市住建局发布的11月份二手房网签情况显示，11月份全市存量房（二手房）网签备案面积53.03万平方米，环比增长15.56%，同比增长13.48%；其中，住宅网签备案面积46.93万平方米（4758套），环比增长11.02%，同比增长15.73%。

谈及二手房市场年底的成交“翘尾”行情，另一位中介田甜告诉记者：“有一部分人是年后着急结婚，有一部分人则是考虑到学校，明年5月份之前要摸排，在这之前要完成过户、落户等流程，万一中间再耽误，时间就不是很富裕了。”田甜在生完二胎之后，眼见回归职场无望，她便和朋友一起加盟了一家德祐，门店对面的小区便是学位房。

除学位的需求正在苏醒外，一部分忧心利率变化的客户也在着急上车。“有传言说，房贷利率4.1%时代或将止于2022年底，部分客户怕利率有变化所以抓紧上车。”上述链家员工介绍道。

尽管成交量有所上涨，但价格仍在持续下跌。根据国家统计局发布的数据，11月份，在连降3月之后，西安二手房销售价格环比继续下降，降幅0.7%。

也就是说，市场仍在以价换量。这与新政的关系有多大呢？无论是链家的员工还是田甜都说道：“还需要再观察，西安主要吸引的就是周边城市的人，但是在现在的房价和经济状况下，很多人可能还需要再衡量。”

新房去化率提高

激活二手房市场，只是西安“11·19”新政的一个目标。在业内看来，西安新政也可以通过二手房交易来带动新房，释放改善性需求。

“现在换房很合适，很多新房都有打折优惠。”田甜告诉记者。除打折之外，以龙湖、万科为首的企业也开始实行首付分期，这些营销措施对价格也形成了一定的影响。根据国家统计局的数据，11月，西安新房环比销售价格环比下降0.3%，同比上涨1.4%。

从面积段看，90平方米及以下面积房源的销售价格环比降0.2%（10月降0.1%），同比上涨2%（10月涨2.8%）；90平方米~144平方米的销售价格环比降0.2%（10月降0.4%），同比涨1.3%（10月涨1.5%）；144平方米及以上面积房源的销售价格环比降0.8%（10月降0.2%），同比涨1.3%（10月涨2.3%）。

由此可见，在西安进入改善市场的当下，144平方米及以上户型已成为降价主力军。打折优惠之下，成交量出现了小幅上涨。根据克而瑞陕西的数据，11月西安主城成交量为54.96万平方米，环比增长4.21%。而据创典全程的统计，11月市场开盘去化率为50%，相比上月环比上涨14个百分点。

虽然数据环比有所增长，但市场层面依旧不乐观。对于11月份的表现，克而瑞陕西指出，市场信心不足，成交增量有限。一位不愿具名的营销经理对记者表示：“市场观望情绪浓重，售楼处来访人数不多。”

与此同时，近来，房地产多项利好政策落地，房企的流动性危机也得到了一定程度的缓解，明年市场是否依旧会打折促销，市场又将会有怎样的表现，还需要打一个问号，而对于后疫情时代的房地产市场，上述营销经理表示还需要再观察。