哈尔滨楼市分析

踩你尾巴了？

是一句东北特有的方言，打架时候应用频次特别多。

比如，最近英国和俄罗斯这事儿，就可以用东北方言表达……

东北方言版俄罗斯回复~

——“你要干啥？我踩你尾巴了？”

不知道从什么时候开始，铺天盖地的各种资讯，都是这样的~

“不要去哈尔滨买房!”

“哈尔滨房价冰封！”

‘远离哈尔滨楼市’

“哈市抄底，悔断肠”

……

一时间，哈尔滨的一切都论为下行、衰退的代言词！

事实，真的如此吗？

同时，我也想问~

——哈尔滨！你踩了谁的尾巴了？

Setp01、导向

高层喊话“住房不炒”都多少年了~

可是，还有人存在惯性思维，用过去投资炒房的心态忽悠大家。

为啥说是忽悠？

——“不要去哈尔滨买房！”

——“远离哈尔滨楼市！”

——“抄底哈市，悔断肠”

一副“上涨投资生，其余皆得亡”的腔调。

那么，本地人的自住需求怎么办？

——结婚！该买还得买啊！

——生娃！三代同堂，该换还得换啊

不管市场涨跌，每个城市都有自住需求存在。

两者的区别是什么？

炒房：只看涨跌不问虚实。

——说白了，只要涨，茅草厕所都出手，反正自己不住。

自住：关心环境与折扣。

——自己住，价格、舒适度、环境都要看。

然而，有些人忽悠大家，只说房价涨跌，不谈其他！

今天，还原一个真实的哈尔滨。

来！

先看看哈尔滨备受诟病的数据。

7普统计~

——哈尔滨十年间人口减少62.61万。

很多人指着62.61万这个数字说~

——看！中国唯一一个人口外流的的省会城市。

请不要忘记，现在哈尔滨市常住人口还有951.5万。

似乎，只有唱衰哈尔滨楼市，才能凸显其他城市涨幅的剧烈，因为~

——曾经一片普涨的时代结束了

——不博眼球难以忽悠大家炒房了

所以，看到人口外流，就断言完犊子了。

现实是，下跌的城市远远不止哈尔滨一个

这就好像一棵树上结了100个桃子，一部分朝着太阳，又红又大。

一部分背着太阳，又小又酸。

而你指着一堆又小又酸桃子中的一个说，“看，这个是坏掉的！”

我特么想问“哈尔滨！踩了你的尾巴了？”

更有甚者，指着图说

——看！哈尔滨60岁以上的人口有220万人，占21.98%。

“老龄化很严重啊！”

“房价要大跌啊！”

来，再看看真实的数据：

我特么想问“你眼睛得新冠了吗？上海老龄化排名第一看不见吗？”

哈尔滨老龄化？

——2022年，中国149个城市进入老龄化

不仅仅哈尔滨、重庆、天津、上海等等人口大城市，

老龄化都在进行时。

为啥唱衰哈尔滨，不说上海？

因为~

——上海房价还在涨

——长宁区达到了9%，徐汇区3.27%

上涨的区域，有了负面信息，怎么忽悠大家去抄底呢？

所以，唱衰哈尔滨！

从经济到人口、从就业到营商环境、从政策到措施。

断章取义又何妨！

只要哈市变凉凉!

我特么想问“哈尔滨！踩了谁的尾巴了？”

哈尔滨楼市下跌的真实原因，只有一个~

就是供大于求！

2021年6月，库存周期飙升至38.5个月。

全年12个月平局达到23个月，全国范围内仍属于高库存城市。

为啥库存这么高？

——土拍量大，且土拍规划不均衡。

来，再上数据！

2019年-2021年土拍数据如下：

2020年，楼市高峰期成交了99地，且多集中在松北、道外和香坊几个区域。

所以，到了2021年，这几个供应大区，库存居高不下。

土拍的不均衡和城市发展，带来了区域分化

——道里、南岗，地价坚挺抗跌

——松北、道外、香坊跌跌不休

真正的核心地段，

跌——抗跌！

涨——先涨！

说到底~

供需失衡，是哈尔滨楼市下跌的根本原因！

库存高企，是哈尔滨楼市的当务之急！

但是，为凸显其他城市炒房价值，唱衰哈市所有一切，特么想问~“哈市，踩了谁的尾巴？”

浙江救市政策：“人美钱多，好任性”

到了哈尔滨这里，救市政策变成：“挣扎无望，好傻瓜”

都是抢人、撒钱，为啥两种标准？

——浙江撒钱，是争取五年内共同富裕。

——哈尔滨撒钱，是救市哀嚎很可笑

政策精细度各有不同，但同样的问题，到这儿就区别化了！

Setp02.另一种幸福

房价涨幅，能否代表城市幸福感？

——当深圳鸡蛋7.5元/斤的时

——哈尔滨早市的鸡蛋才4.9元/斤

在大数据算法之下，地方城市衣食住行的价格都与房价相关！

而哈市当地的居民，对于生活的感知，显然与算法、房价无关。

就好像生活在哈市的学姐，永远幸福感爆棚！

“你啥时候回来啊？冬天的索菲亚教堂和童话里一样美！”

“我带你去回民区吃羊肉，特别地道，这的犹太教堂你还没去过吧”

“中央大街开了可乐博物馆，可好玩了”

“亚布力雪场开了，你今年啥时候来开滑啊”

.

学姐是一个名牙科医生，定居哈市，住着128㎡房子。

每次去机场接我，她都穿着心爱的“貂儿”，开着宝马3系。

我总笑话她臭显摆，问她“为什么喜欢穿貂儿？”

她总是反问我“穿貂儿咋了？比钻石保暖，穿上我就美啊”。

哈哈大笑着开车，带我去撸串，每次都要一醉方休！

在她的话语中~

——没有搞钱、没有算计，只有聊不完的糗事、快乐事。

在她的生活中~

——没有折腾，没有房价，只有一家四口的小确幸、小快乐。

每次去哈市，我最喜欢逛当地的早市。

——货物，任挑任选价格不贵

——食物，新鲜美味免费品尝

烤冷面5元/个，烤猪蹄15元/个，烧饼加豆腐脑一共3元钱。

深圳一顿饭的钱，可以在哈市的早市和夜市快乐的混迹一整天。

人和人之间，也没有过多的戒备之心

——门对门，都是打招呼、说话、聊天的

——桌对桌，都是同事加朋友、不要提防的

在这里，出差可以把钥匙给邻居，帮忙浇花的。

每个人都在追求幸福，但幸福是什么？

——有人说，幸福是海子笔下的面朝大海、春暧花开；

——也有人说，幸福是梭罗笔下的瓦尔登湖；

——还有人说，幸福是席慕容笔下的翠鸟与大树；

其实，幸福就是吃得下饭，睡得着觉，笑得出来。

Step03、和而不同

中国960万平方公里土地上~

——有贵州的红土地

——有甘肃兰州的黄土地

——也有黑龙江哈尔滨的黑土地

地大物博让不同和分化各自生发，各得其所。

中国2021年GDP114万亿

——北京和上海都超过4万亿

——哈尔滨5351.7亿

——阜阳市2705亿

不同的实力，不同的城市化率，不同的发展周期

中国有663个城市

——23个省

——4个直辖市

——2个特别行政区

房价过万的城市，不超过80个。

在分化的基调下，2021年~

——一线城市深圳，二手房成交量同比下跌超过45%。

——三线城市江苏盐城，价格上涨超过48%。

每个城市都有自己的周期与轮动。

之前大涨，会补跌。

之前大跌，会补涨。

文章写到这里，就是想告诉自住客户~

——以自己的实际需求为主；

——选择你承受价格的上限；

——选择价格上限中最坚挺的地段

让自己吃得下饭、睡得着觉，笑得出来的房子

就是最好的房子。

反之，让你焦虑、彷徨、难受的一切，回怼过去，大声说

——“呀呀呸，我踩你尾巴了？”