北京楼市：再次提醒，刚需远离这种房产

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Q:提问:我是在2016年买了门头沟的loft公寓，当时想着先买了，过两年卖了可以多凑一点首付买住房。谁知道现在降价很严重，据说只能卖不到100万。我当时贷了款，借了10年，已还4年了，本金还剩50多万。但是因为这个房子什么都享受不到，积分落户不算住房，个税减免也不算，公积金也不能用，加上当时首付也借了不少钱，这几年没有积蓄，现在首付借的钱基本都还完了。

现在孩子两岁多点了，今年可以上幼儿园了，我还有首套房资格，想买一个小点的住宅，这样也有利于孩子上学和申请积分落户。

我就想知道我该怎么选？怎么朝着有利的方向去走？

A:回答:您好,感谢信任!16年和17年门头沟有个公寓盘在北京很火,叫中昂时代广场,火的原因是渠道的代理费给的很夸张,一个100多万的商铺代理费能给到30多万,公寓一套也十几万,完全是靠中介大批量带客通过现场氛围营销去化的.这种房子买过来基本上就算是赔了,现在被政策打的基本没有市场,如果你卖的话也不会有好价格,其次你卖完之后还还贷款基本也没多少钱了,建议先留着吧,可否告诉我您现在具体的资金情况,在不卖公寓的情况下首付能到多少?

Q:提问:你好，京总，偶然间在百度看到你的文章，分析的特别到位，冒昧打扰，也想咨询买房的问题，13年毕业留在北京，就在顺义马坡鲁能七号院水岸公馆买的120平的三居室，之前住着一直挺好的，但现在家里有两个孩子都是女孩，老公在保福寺桥的中科院上班，老大24年上小学，主要考虑

1:离老公上班近，更多时间陪伴孩子

2:孩子上学能有一个中偏上的学校，想把现在的房子卖掉，换一套，长住的房子，二套首付款在600-650之间，因为未来养老养娃会有压力，贷款压力不想太大，想让您推荐适合我们的区域或小区，特别谢谢[鲜花][鲜花][鲜花]

A:回答:您好,感谢信任!

1、顺义马破这个位置过于偏了,马坡的短板比较明显，第一没有轨道交通，甚至规划上就没有地铁这一项，交通主要还是依赖公路交通，配套上看，马坡除了牛栏山一中实验学校和顺义区中医医院，其他没有任何配套。从产业马坡除了民生银行一家企业，没有其他优质企业入驻，您现在卖的话行情应该不会太好,建议等小阳春看看行情如何.

2、您爱人在保福寺桥工作,附近的学区有4个,中关村学区、花园路学区、北太平庄学区;学院路学区;中关村学区我就不建议考虑了,只能买个老破小,你们没法住,可以看看北太平庄的庚坊国际、牡丹园的华盛家园、学院路的逸成东苑、中铁翰庭、富润家园;这些盘都属于区域的品质次新盘;这些盘保值增值属性比较稳健,学区的话属于中等水平

建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年楼市绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》

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Q:提问:感谢京总耐心的长文回复，想再补充两个问题：

1.朝阳奥森西侧的澳林春天、京师园值得入手吗？附近产业不多，但有奥森公园稀缺资源。

2.个人认为品质改善末来增值潜力跟物业水平

关系很大，首开国风系列的物业减分挺严重的，您感觉有必要够一够融科橄榄城吗？

A:回答:您好,澳林春天、京师园性价比比较不错,在整个板块也比较稀缺,只能说这两个盘后期的成长空间比较高,但是本地全是生态资源,缺乏产业,还是靠吃外地的产业,所以购买力不是那么强

​如果注重居住品质,长持的话这两个盘问题不大,如果注重于投资,中短期想有一个可观的涨幅,还是望京比较有优势.国风在整个板块的优势是价格,所以物业的问题影响不大,融科属于望京的改善盘,也是我选筹的范围,如果资金压力不大,能够得上的话可以优先考虑,毕竟北京调控5年了,改善群体全部被挤压,这个盘行情来了短期就能吃一波.

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.

熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出,瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的,

但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大,旧宫也如此,

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强

溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.

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Q:提问：京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个C房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？

A:回答:你好;C房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成BZ。没有希望的区域没有炒房客,

而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象.

建议认真阅读星球置顶的文章《望京139个盘,稳健增长的只有39个》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

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